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房地产估价方法

建设管理与房地产学院工程造价2班曲家生

房地产估价的方法

房地产估价的基本方法有以下三大基本方法种：1市场比较法、2收益法、3

成本法。

科学实用的估价方法,必须具备两个条件:既有科学的理论依据，又能反映现实

交易行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：即“市场比较法、

成本法和收益法”。除此之外还有一些其他方法,如假设开发法、路线价法、长期

趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等.其他估价方法实质上是三大基本

方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途.每种估价方法都有一定的适用

条件,运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。房地产估价对象房地产

估价的对象就是房地产。

一、比较法

比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这

些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价

值方法。根据替代原理,选择同一供需区域范围内功能相似，近期已经发生交易的

实例，经过差别修正后，测算估价对象价格的方法。实务中,估价人员通过市场调

查,一般选择三个属于同一供需区域范围、房屋用途一致、类型相似的交易案例作

为参照物,然后经过估价人员对案例的实地查勘,对交易情况、交易日期、区域因素

和个别因素分别进行比较和修正,对修正结果用算术平均法计算得出估价对象房地

产在估价时点的比准价格。估价对象比准价格=Σ（比较案例价格×交易情况修正

系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数)？比较案例数

量。

二、收益法

按照我国目前的土地出让政策，应对土地使用权价值进行分析，否则得到的是

一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。

（1)若收入、费用发生的时间和其折现期一致，不应该考虑利息费用，正如假

设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样，因为它正以恰当的收

益率，恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某

一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差,这样才可以用利息费用作调整。

(2)若客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费

用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初，费用

在期间

建设管理与房地产学院工程造价2班曲家生均匀发生，而评估时

假设收入费用发生在期初,这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法是基于预

期原理,考虑房地产具有连续性、使用期相对较长，其产生的纯收益能够在未来连

续获得，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客

观合理价格或价值（即，收益价格）的方法。假设估价对象的房地产收益价格为：

V—房地产收益价格；A—房地产未来每年的净收益（假定均发生在年末，且每年

收益相等）;R—房地产的资本化率;N—房地产自估价时点起至未来可获收益的年

限;收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在

一起，显得不严谨。因此，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权

折现期一致，而不必再考虑利息费用.

三、成本法

成本法是指重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必

要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，再结合估价对象现状进行差别修正，

扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值(即,积算价格）的方法。重置

价格或重建价格,应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的

各项必要成本费用.成本法估价中适用于旧房地产的基本公式是:旧房地价格=土地

的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。以上的

公式存在问题，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重

新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置

成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值,包含建设期的贷款利息和开

发利润。所以这公式更明确：旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系

数+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利

息+开发利润)×剩余使用年限修正系数+(前期工程费+工程造价+工程附加支出+配

套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润)×成新率。

四、假设开发法

运用该方法要注意两个问题：

（1）房地产开发收益率和房