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关于房地产市场失效的经济学分析

宫敬桓辽宁科技大学电子与信息工程学院

【摘要】房地产作为一种特殊的商品，具有一定的外部性、不易

腐性、市场信息的不对称性等特点，当前房地产市场失效具有客观必

然性，表现为房地产泡沫化、供求失衡严重。以往相关政府部门在解

决房地产市场失效中发挥了一定积极的作用，如今应进一步加大住房

建设用地的供给，调节供给结构，改革土地出让方式，完善融资方式，

加强政府宏观调控。

【关键词】房地产市场失效泡沫经济政策建议

一、引言在当今世界，无论是西方还是东方，经济运行无论是市

场唱主角还是政府唱主角，都带有混合经济的色彩。房地产产业是国

民经济的承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所

形成的独立产业。随着2008年全球经济危机的爆发，关于我国房地

产市场泡沫化的论断就层出不穷。房地产业作为我国的支柱产业，其

发展直接带动了消费、投资以及其他相关产业的发展，然而，房地产

业的高垄断性、高利润性一直成为人们议论的焦点。近年来相关部门

屡屡出手调控，对于政府采取的“限购令”等一系列的救市政策，各

界也是褒贬不一。本文从商品的角度分析房地产的客观属性，从点到

面，分析了房地产市场失效的客观必然性，从而根据政府的相关政策

提出一些建议。

二、房地产市场失效的客观必然性市场失效又称为“市场缺陷”，

是指自由竞争的市场机制在其运行过程中产生了缺陷或弊端，从而不

能实现某些合意的社会经济目标，只能通过或最好通过公共活动的方

式来解决。

房地产业作为一个我国的新兴产业，随着我国人民收入水平的提

高而蓬勃发展，已逐渐发展成为我国的支柱产业。虽然房地产也是一

种商品，但是这种商品具有不同于一般商品的特殊属性，这导致了房

地产市场失效具有客观必然性。

1．房地产的外部性导致的市场失效。由于房地产与周围环境不

可分割，所以其价格常常受周围房地产及环境变化的影响，其影响的

范围很广。如福州大学城的落成直接导致大学城周围房地产项目身价

大增，表现出较强的外部性。房地产对市政设施也有很强的依赖性，

随着政府公共设施的建设，使得边缘地带的房地产价格也会大幅上

涨。同时交通的便捷与否，治安状况的好坏，甚至邻居素质的高低都

会极大地影响消费者的效用。一般认为，外部性的存在是市场机制配

置资源的缺陷之一。因此，房地产的外部性使房地产市场仅靠市场机

制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化，不可避免地造

成市场的失效。

2．房地产的不易腐性导致的市场失效。房地产区别于其他普通

商品的一项最主要的性质为房地产是不易腐品，即使房地产不能马上

销售，所有者也可以待价而沽，损失的只是保管费用和占压资金的利

息。

而比较它的预期收益来说，持有成本是较低的，所以房地产的价

格不必“市场出清”，而通常“市场出清”是价格使供求平衡必须满

足的条件。

房地产的不易腐性也间接地决定了房地产市场不可能像其他商

品市场那样通过市场机制的自动调节作用而达到供求平衡，从而使市

场交换的配置失效。同时房地产反复买卖，也决定了房地产投资和消

费的双重性。消费属于正常需求，而投资并不是真正的消费，是为了

转手出售以赚取买卖差额。从而对房地产未来价格的预期就会强烈地

影响房地产当前的销售和价格。炒高房地产的价格预期，造成房地产

价格“越炒越高”，远远高于“市场出清”的均衡价格，供求严重失

衡，房地产泡沫化严重，最终造成市场失效。

3．房产市场信息的不对称性导致的市场失效。信息不对称就是

交易双方掌握的与交易有关的信息在准时性、全面性、及时性、连贯

性方面存在差别。在各种产品市场均有不同程度的体现，而房地产商

品的特殊性决定了它在房地产市场中的表现更为明显。主要表现在以

下两点:(1)房地产商品生产过程复杂，涉及领域繁多，涉及面极广，

导致消费者难以确定商品的质量。(2)房地产商品地理位置，设计构

造各不相同，即高度的异质性决定了消费者不能通过“货比三家”的

原则来进行比较选择，导致了房地产商品信息的垄断性很高。

三、房地产市场失效的表现第一:房地产泡沫化。由于房地产的

特殊属性，致使房地产市场失效，房地产价格不能反映市场的供求关

系，反而大大偏离其实际价值。

泡沫化严重。我国房地产业虽然还是一个比较新的产业，但也多

次出现严重的泡沫经济。随着不断出台新的政策遏制泡沫经济扩大

化，也充分说明了当今的房产市场仍然存在一些不稳定因素。

第二:房地产供求失衡严重。(1)从供给方面