碧桂园：资金高效运作与利润最大化保障.pptx

财务资金部吴渊资金的高效运作与利润的最大化保障

目录资金01盈利的秘密房产运转特性成本与运营资金管理利润02利润构成利润管理案例03凤凰名苑星月湾横塱

第一部分01資金盈利的秘密房产运转特性成本与运营资金管理

房地产是一个暴利行业吗？暴利的秘密暴利行业

一个简单的例子某项目总收入10亿元，总成本9亿元，净利润1亿净利润率=1/10=10%问题一：利润高吗？购地支出2亿元工程前期投入1亿元开发贷款3亿元预售资金7亿元延付工程款等6亿元1/3=33.33%问题２：如果从购地到销售只用了４个月的时间，回笼资金又投入新项目，回报又是怎样？33.33%*3=100%

很少有一种产品…生产出来之前可以成批量的销售，甚至“日光”可以预先回笼大部分销售资金在生产过程中可以让供应商垫付大量的资金可以获取大量的银行贷款支持在销售后客户也可获得大量的银行贷款支持这就是房地产的秘密！

资金的杠杆作用年份年度资金自筹资金杠杆率19973,8179733.9219984,4151,1673.7819994,7961,3453.5720005,9981,6143.7220017,6962,1843.5220029,7502,73832003,77132005,20833987,00031368,5973.16房地产行业的资金杠杆率

但是如果运转不快怎么办？如果销售不理想，资金不能回笼！按10%年利率计算，3年的利息近1亿，本金3亿还有近6亿的成本费用税金…购地支出2亿元工程前期投入1亿元开发贷款3亿元预售资金7亿元延付工程款等6亿元

房地产实现高回报的秘密速度与激情

快字优先！

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2-房产项目资金运转的特性问题3：一个项目如果收入=成本，利润为零还有没有做的价值？

一个新项目的全周期的资金计划预估

房地产项目全周期

3-成本与运营存量资金一天的成本：200亿*6%/365=329万元每分钟公司就要支付2285元问题4：钱多好还是钱少好？项目总经理一定要认真研究所管辖项目，对项目每天的利息、费用、效益了然于心；懂得提前推进一天工作所增加的费用与产生的效益的对比，在守法的前提下，力求利益最大化。区域总裁及项目所有管理人员也要谨记并实践。——主席指示

丰田零库存管理的启示！

资金运营管理的最高境界！在想用钱就有钱的前提下银行存款余额为零！

可惜做不到…关键在于平衡…

怎么做好平衡？资金计划很重要

股本借款（贷款、施工方融资）销售楼款（预售、按揭）流入土地款、工程款税款、销管费用、薪酬归还借款，股息分红流出

项目资金管理的原则股本借款（贷款、施工方融资）销售楼款（预售、按揭）收入土地款、工程款税款、销管费用、薪酬归还借款，股息分红支出三收三支以收定支先收后支收大于支最好还做到快收慢支

项目开发资金管理“四”阶段资金流入资金流出拿地施工开盘竣工土地款规费工程款工程款·税费贷款本金及利息销售楼款·资产证券化施工方融资认筹金贷款土地融资资金管理围绕项目开发“四“阶段进行有序管理

拿地阶段（收）

地产基金产品结构机构资金汇联资金项目公司开发商集团XX专项/信托集合资金信托计划注册资本股东借款开发商实现高杠杆拿地持有股权，退出途径为项目公司分红、清算股权体现为：1）实质性持有项目公司30%~50%股权，2）剩余股权质押，3）按约定比例分红，4）签署股权回购协议；持有债权，形式多样，根据开发商的要求设计债权体现为土地的非实质性抵押，即仅作为土地的控制措施。注册资本股东借款

土地的分期付款（支）严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。上述条款约定不完备的，不得签订合同，违规签订合同的，必须追究出让人责任。受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。国土资发〔2010〕34号国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知问题5：可不可以不付土地款？

施工阶段（收）VIP购房通产品

施工阶段（收）开发贷款贷款注意事项：项目自投资本金达35％，融资金额最高达到65%，外商投资企业自投资金的比例需提高到50%，融资金额最高达到50%，以上融资金额需经测算。三证审批，四证放款（土地款须缴清并有发票）必须提供项目开发资料：国有土地使用证