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房地产企业审计方案

第一篇：房地产企业审计方案

房地产企业审计方案

（一）审计重点、难点及应对策略

1.收入的确认。房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、

办理产权证时即需确认收入，但由于税务机关对房地产企业实行预售

时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导

致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。此时，审计时应

重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小

区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确

保被审计单位确认收入时间正确。另外，由于目前部分房地产开发企

业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车

位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账

其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计时应

重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确

认企业是否有租金未确认收入问题。

2.成本的结转。房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象

较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房

产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之

间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉

到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。第

一，应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反

映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许

可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可

证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相

互匹配性；第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查

等方式确认企业已结转成本是否真实完工；第三，要求企业提供销售

台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产

品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，

根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正

确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿

用：第五，检查主营业务成本及存货科目，重点关注企业是否区分已

销产品及未销产品，结转成本是否正确。

3.资金的往来情况。由于房地产企业开发周期较长，房屋预售后

产生大量的现金流，而此时房屋建设尚处于施工前期阶段，后续尚需

大量的资金投入，但开发商此时由于拥有大量的现金余额，常常会以

股东借款的形式将此部分资金借出用于其他项目。为项目的后续建设

留下一定的资金隐患。审计时应重点检查企业的现金流情况，对大额

的股东借款进行跟踪审计，检查其手续是否健全、合法，是否有同意

借款的股东会决议，借款的期限、利率等是否有规定，如会计年度末

未归还，企业是否向税务部门申报利息税金。最重要的是确定股东的

还款来源，以确保企业资金安全以及后续工程顺利完工。

4.预收账款的审计。房地产企业由于其开发的特殊性，销售与结

转收入的间隔时间较长，很多企业为调节利润，往往在会计年度末将

不具备结转收入的预收账款转入主营业务收入，虚增当年利润，在下

一个会计年度转回，随意的调节企业各年度的利润。审计时应重点关

注预收账款科目的发生额及余额，对结转收入的预收账款重点检查其

是对应的房屋竣工备案情况、交付使命情况，确保其结转收入的正确

性。

5.应收账款审计。企业房屋交付后，未交清购房款会记入应收账

款科目，如企业存有大量应收账款余额，应进行重点审计。重点审计

应账账款清单中所列购房合同，必要时可对购房业主进行询证，以证

明是否为真实有效的客户以及客户产生违约的可能性。

6.代建及配套工程的审计。企业在与政府签订土地出让合同时，

合同中一般会要求企业进行一些配套设施或代建工程建设等。税法要

求此类工程产权如未明确表示无偿转让政府或为业主使用，应按公允

价值视同销售确认收入，结转成本，而大多企业只是将此类工程直接

进行成本，逃避税收，应进行重点审计。

（二）、具体科目审计方案一）、收入、成本审计详见本参选文

件“

（一）计策略。

审计重点、难点及应对策略”有关收入及成本审二）债权审计

1、检查、分析被审计单位期末往来款项的形成原因、款项性质；

2、结合被审计单位与债权债务单位的对账单据、结算资料、合同

检查被审计单位往来款项的真实性和完整性；

3、对长期挂账的往来款项进行分析，明确挂账原因，结合诉讼时

效、债务单位经营