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保障房建设模式

在如此重大的任务面前，没有先例可以遵循，全国各地的保障房建设是摸着石头过河，

不断地在实践各种建设模式。

因而，林林总总的保障房模式纷纷出现，从世联研究所观察到的，保障房建设模式大致可

归为三大类型，即政府直接建设、政府与企业共建和企业独立建设。

政府直接建设型

政府直接建设型是指政府设立负责保障房建设的平台公司，并将土地和启动资金注入该平

台公司，由平台公司获得银行、保险和社保基金等金融机构的贷款，负责保障房建设和运营

管理的建设方式。

政府直接建设型的特点，一是政府无偿提供土地;二是政府设立平台公司;三是贷款为主财

政直接支出为辅;四是规模建设，高效快速;五是通过先租后售的方式实现财务平衡，六是平

台公司全程管理。

重庆模式就属于政府直接建设型。

重庆市计划从2010年起3年内建造4000万平方米公租房，用于解决200万人的住房困难

问题。

为此，重庆市政府以重庆地产集团和城投集团为平台公司，负责公租房的融资、开发和管

理运营。

重庆市政府为平台公司注入土地和启动资金，平台公司以政府信用做担保获取金融机构的

贷款。

平台公司负责从土地储备开始到后期的物业管理运营的整个过程。

重庆模式的优点是适合规模建设，缺点是政府资金投入量大，负债高;后续运营管理要求高;

社会企业无法参与。

政府与企业共建型

政府与企业共建型是政府和社会企业合作，共同建设保障房的方式。

政府与企业共建型可分为BT模式、代建模式和配建模式。

BT是英文Build(建设)和Transfer(移交)缩写形式，意即建设--移交。

BT模式是指政府将保障房项目运作由投资方总承包，融资、建设、验收合格后移交给政府，

政府向投资方支付项目总投资加上合理回报的建设方式。

BT模式的特点，一是政府利用非政府资金进行保障房建设;二是投资方负责投融资;三是政

府负责BT全过程监管;四是投资方建成后将房屋所有权移交政府;五是政府以分期付款的方

式回购;六是投资方对所建设的房屋不存在经营性收益。

BT模式的优点是政府在保障房建设期间的资金投入小;能够发挥投资方的工程建筑管理优

势。

缺点是投资方需要垫资开发;存在政府违约和市场波动的带来的风险。

在BT模式应用上的佼佼者中国建筑，这家公司在工程建筑技术和管理上具有领先优势，

又有着雄厚的财力，更是积累了丰富的BT模式操作经验。

据该公司透露，今年上半年，其新增的保障房项目规模达到1046万平方米，加上今年新增

量，截止到今年6月底，正在实施当中的保障房项目的总规模达到1915万平方米。

代建模式是开发企业接受政府的委托，代为建设保障房。

受委托的开发企业负责整个工程项目的管理，包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工

试运行等工作，但不承包工程费用。

代建模式的特点，一是政府投入财政性资金;二是代建人通过招标方式产生;三是代建人的

收益来自代建管理费和项目投资节余奖励;四是代建人负责项目的全过程实施管理。

代建模式的优点是政府减轻管理负担，开发企业无需资金投入，且能发挥开发企业的管理、

成本和品牌优势。

缺点是政府需要资金投入大，开发企业的投资回报率低。

在通过代建模式进入保障房建设领域的开发商中，绿城集团是做的最出色的开发商之一。

绿城宣称将致力于成为全国最大的保障房建设企业之一。

绿城集团成立一个专门负责保障房建设的公司。

目前，绿城集团在全国范围承建的保障房项目已达31个，总建筑面积超过570万平方米。

配建模式是政府以配建一定的保障房为条件出让商品房用地，开发商在项目开发中，按要

求完成配建的保障房建设并将产权移交给政府的建设方式。

配建模式的特点，一是政府无需资金投入，并能获得一定的土地出让收益;二是开发商需从

商品房收益中补贴配建保障房的’建设成本;三是配建保障房建成后产权转移给政府;四是配

建保障房体量有限。

配建模式的优点是政府不但无需资金投入，且能拥有一定的土地出让收益;开发商能发挥管

理、营销和品牌优势。

缺点是配建的保障房体量有限，建设计划受开发商参与意愿制约，开发商受到的限制过多。

目前，一些地方政府采用的限地价，竞配建、竞地价，定配建和竞地价，竞配建等

土地出让方式，就是通过配建模式建设保障房。

企业独立建设型

企业独立建设型是政府没有或较少投入资金和免费土地，充分利用社会企业的力量建设保

障房的方式。

企业独立建设型可分为限价模式、万科万汇楼模