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南宁市房地产pest模型分析

从上个世纪八十年代住房改革以来，我国的商品房市场一路繁

荣昌盛，尤其自二零零二年以后，各行各业的资本纷纷涌向房地产

行业，市场一度过热。近年来，国家纷纷出台各种法律法规对房地

产市场进行调控，再次把房地产行业推向了风口浪尖。格局和形势

在变，南宁市房地产企业该何去何从?

一、PEST模型

PEST是一种企业所处宏观环境分析的模型，所谓PEST即政治

(Political)，经济(Economic)，社会(Social)和科技(Techno

logical)的英文缩写，这些都是企业的外部环境因素，通常不受企

业掌握，因而也被戏称为“有害物Pest”。通过这些外部环境的分

析，企业更容易认清形势，抓住机遇，减少行业风险。

二、新形势下房地产行业的南宁市房地产PEST分析

1.政治法律环境因素

面对南宁市房地产行业的过分火热，以及房价的迅猛飞涨，近

来年，国家相继出台了诸多法律法规，旨在给房地产行业降温。

(1)财务杠杆能力变弱

房地产开发企业利用其强大的负债能力获取财务杠杆利益已经

成为行业公开的秘密，而二零零七年九月央行银监会关于加强商业

性房地产信贷管理通知指出“商业银行不得向房地产开发企业发放

专门用于缴交土地出让金的贷款”，“对项目资本金(所有者权益)比

例达不到百分之三十五或未取得土地使用权证书、建设用地规划许

可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发

放任何形式的贷款”，这些都使得房地产开发企业的财务杠杆一下变

弱。

(2)对购房者的限制

央行银监会关于加强商业性房地产信贷管理通知中，对购房的

首付比例提出了进一步要求，并对二套房的购买提出了严格要求，

而随后又取消了购房贷款利率优惠政策。而今年年初，北京、天

津、上海等地又相继出台了限制外地人购房的政策。这些都无疑使

得本已出现下滑的房地产市场雪上加霜。

2.经济因素

(1)GDP持续高速增长，国民收入水平增加，国经济连续多年飞

速增长，使得人民的生活水平日益提高，对购房的需求也随之增

加，同时对居住环境和居住质量的要求也越来越高。

(2)通货膨胀严重

持续的通货膨胀使得老百姓对于保值的需求增强，房产成了其

中的选择之一。同时，通货膨胀使得建筑成本大大提高，对于房价

产生很大的影响。

(3)银根缩紧

自二零零七年开始至今，央行连续多次调高存款准备金率，使

得货币供应紧缺，进一步影响房地产企业的借贷能力。同时，国家

逐步上调贷款利息，这也给对财务杠杆依赖性很大的房地产企业的

投资收益带来很大影响。

(4)股市萧条

股市的萧条，使得很多投资资本转向房地产行业。

3.社会与文化因素

人口出生率降低，划生育国策实施了三十多年，其对我国人口

数量和人口结构的影响已经逐步显示出来，人口老年化现象越来越

严重。随着七十年代生育高峰期的一代人大多已经成家立业，而随

后的年轻人口的比例越来越小，因而在城市购房者中，城市原住居

民的比例越来越小。

城市化进程加快，着我国城市化进程的推动，越来越多的农村

人口进入城市，这成为了拉动房地产市场需求的一项重要因素，这

类人群在购房者中占的比例越来越大。因此，房地产开发企业应充

分注意到这部分消费群体的需求。

4.科技因素

一些新型建筑材料和新的建筑技术都在不断出现，给建筑工程

带来一定的便利，更好地满足人们日益增长的对居住环境的要求，

同时也影响着工程造价，但总体而言，科技因素对房地产行业的影

响并不大。

三、房地产企业应对外部环境变化的策略

1.融资创新

(1)企业获取投资回报的最重要的因素在于财务杠杆利益，失去

财务杠杆，便使得净资产收益率大幅降低。过去企业一直都主要依

赖银行信贷来获得财务杠杆，随着新的法律法规的出台以及银根缩

紧，企业获得信贷的能力越来越弱。房地产行业本是资本密集型产

业，在新的形势下，企业要想继续获取高额的杠杆利益，只能从融

资方式的创新入手，这是房地产企业能赖以生存的基础，因此房地

产行业的创新关键在于融资方式的创新。

利用信托投资基金进行融资。这种融资方式的特点是不受国家

“企业自有资金不低于开发项目投资的