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房地产投资与分析论文

房地产投资与分析论文

王练

(专业班级：建筑环境与设备工程1104班学号

目录房地产基本定义

房地产投资特点

绵阳房地产调查报告

广州市花都区案例分析

房地产投资决策程序

参考文献

内容摘要:简述房地产的基本意义房地产的基本特点房地产行

业投资特性房地产与国民经济的关系，中国近期房地产投资的概

况。

正文

房地产基本定义

房地产投资属于投资的范畴，是指投资主题｛包括政府，企业和个人｝

为实现某种预定的目标，直接或间接对房地产的开发，经营，管理，

服务和消费所进行的投资活动。毋庸置疑，房地产业在国民经济中占

有十分重要的地位。进行房地产投资是发展国民经济的重要渠道，

当然也是个体积累财富的重要方式。

百度百科对房地产的定义是土地，建筑物及固着在土地建筑物上不可

分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于起自己的特点即位置的

固定性和不可移动性，在经济上又称为不动产。可以有三种存在形态：

即土地建筑物房地合一。在房地产拍卖中也可以有三种存在形态，

即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下得的物质实体

及其权益。

大家都知道房地产业是个暴利的行业。第一，炒地皮。谁拿得到有

限的土地资源就意味着谁掌握了房地产开发的主动权，而且，土地资

源的有限性有注定了它的巨大升值空间。所以很多商人炒地皮，等待

升值。中国城乡建设经济研究所陈准认为，开发商的暴力关键不在于

成本，暴利的重要来源是土地升值。第二，炒房价。房价高低与利润

高低有着直接的联系。据调查，开发商有两大手段赚取暴利：1.空手

套白狼，这就是暴发户诞生的原因。2.商业贿赂。近年来，随着房地

产的兴起，与房地产开发有关的贪官也纷纷中箭落马。他们给予开发

商“政策倾斜”，如湖北麻城的政坛地震，开发商比如让官员帮忙低

价拿地，或通过改变土地性质拿低价地；其次是免交城市建设配套费；

再次是缓征土地出让金等等。

中国房地产的特点。总体来说，中国房地产业发展处于一个较低的水

平1.房地产业区域发展很不平衡，区域分割明显。2.房地产业企业

数量多，规模小。3.房地产业对外开放的门户日益扩大。

中国房地产业也面临严重的市场问题。1.房地产资金来源结构单一，

开发商自有资金比重低2.圈地的可能性依然存在3.房价增长快，对

民众的心理预期比较大，住房比重偏小，结构性矛盾依然突出。4.

住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，门槛高，受益面窄

5.房地产企业数量多。负债率高6.二手房房源没有释放，供给不足，

市场需要规范7房地产中介诚信缺失8.拆迁安置补偿不合理。

这些问题的核心之一就在于地方政府的“土地财政”即地方政府依靠

高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入、开发商赚取高额利润

而政府收取开发商高额的出让金。高地价，高利润（普遍的贪污腐

败成本）就有了超出当地居民家庭收入10——20倍的房价。这，当

然是条罪恶的利益链

绵阳房地产市场调查报告。

最近看到一篇绵阳房地产市场月度调查报告，在此声明，此报告解释

权归四川经天营销策划有限公司所有。时间：2012年01月

现大体摘抄如下：第一部分宏观经济指标及政策我国2011年12

月份居民消费价格（CPI）同比上涨4.10%.本月CPI与上月相比下

降了0.1个百分点，继续出现回落，预计01月份物价指数有上升的

可能，货币政策放松的概率不大

全国CPI涨幅走势图

8.00%

6.00%4.40%6.40%6.50%6.20%6.10%5.50%

5.40%5.50%