房地产定价方法.ppt

定价方法定价——整盘均价今天我们讲下定价方法。定价方法有很多种，但是最主要用的是市场比较法，本章主要讲这个市场比较法。定价方法无非也是从三个方面出发形成了各种方法：?一、自身；二、竞争对手；三、客户，所以从自身引申出成本加成法、目标收益定价法，实际上都是从产品出发的。从客户出发就是需求导向法，这些方法都不是常用的，它们都是确定项目均价的方法。我们下面具体讲下市场比较法：大家看这个表格，首先，需要确定一个权重。权重是指在一个事物的要点中不同要点所占的比重，说起来有点难懂，实际上很简单，比如一个项目，有人说地段，地段，还是地段，这个说法是说地段是不是重要到占一个项目的90%重要性，那么我们认为实际上能占到20%左右吧重要性，那么这个比例就是权重。如果影响一个项目的各种因素是不同的，那么不同的因素对项目的影响大小，重要性也是不同的。这个不同的影响，我们用数字把它量化出来就是权重。权重的选择，我们看表格选择的因素是比较少的，选了6个要素，那么要选择多少个要素呢?？最多的选择了18个要素。一般在操作中选择10个要素就可以了。因为项目的不同，大家可以根据项目的情况选择不同的要素。那么权重是怎么确定的呢？权重主要是根据经验值来确定的，比如表格中的要素的权重，然后可以根据自身项目的情况，对权重进行调整就可以了。?

权重要素选择好了，权重系数确定下来，也就是：第一步，确定权重因素，第二步，确定权重系数，第三步，就是要选择不同的楼盘，楼盘选择相似的项目就可以了。实际上，就是选择主要竞争对手就可以了。不需要选择太多的楼盘，控制在10个之内，5到6个就可以了。?

我们还是看下表格，表格当中是选择了两个项目：B1、B2。这是第三步，选择竞争楼盘。第四步，给竞争楼盘打分。怎么打分呢？这个是凭据基本的一个判断，比如这个楼盘的位置在中心，那么我们给他打9分。我们自己项目很偏远，那么我们给自己打7分。为了消除个人情感因素的影响，打分不可以一个人打分，最好是5个人以上，选择一个平均分，这样会比较理性，这样我们就给每个楼盘都打出一个分数。同时也要给我们自己的楼盘打下分数。?

这个表格，给我们的得出了一个初步的数据，就是比准系数，也就是1.069和1.013?这两个系数。这两个系数1.069是77除以72的结果，1.013是77除以76的结果，这里都不要用符号和公式，用符号和公式会让人感觉很复杂。

什么意思呢？B1项目得分是72分，B2项目得分是76分，本项目得分77分。?如果比准项目只有B1，而假设B1项目的售价是10000元，那么本项目价格应该是多少呢？10690.但是有两个怎么办呢？我们看下下个表格：这里又出现一个权重，这个权重是什么意思呢？意思是这两个项目在跟本项目的对比中占的比例，也就是重要性不同。比如，B2离我们项目更近，建筑风格也相同?，跟我们更接近，那么在计算的时候，B2是不是应该占的比例高些，那么这里设定是60%，同样如果5个项目也是一样的，影响大的我们设定权重高些，少的设定权重少些，但是总数加起来必须是100，那么各自的权重均价呢，乘以各自权重就可以了，是不是？10690乘以40%是不是，10130乘以60%是不是，那么把这两者结果相加，就是最终我们要得到的本项目的均价，整个过程就是这两张表格。我们以两个项目来做例子，看起来就比较简单些，实际上3个还是更多10个20个都是一样的，这个方法得到的均价是比较准确的，但是要注意一点这个价格是静态的。所以，实际上我们价格的确定，在这个基础之上，在通过客户的验证，然后进行适当的调整。如果低价入市，或者其他策略，实际上这个价格是个虚拟的参考价格，这个价格是一个比较基础而经常用到的东西。这种理论性的东西，都比较枯燥，也不是太好理解，如果还有不明白的，都可以再问我，下面会讲下更详细的定价。

定价——每栋楼均价本章讲定价方法的一房一价。上章我们讲过了均价的制定方法，这次我们讲下在确定均价之后，如何确定一房一价。?

整个定价的流程，我们基本上就是右边这个表格的流程。所以在指定均价之后，第一步要制定分栋均价。我们这里讲下跟上面讲的楼盘均价制定不太一样的方法，这样大家掌握了两种方法，就可以灵活运用。制定分栋均价第一步先设定基准楼栋。比如一个项目由34567这5栋组成，

那么我们首先要找到一栋楼作为基准。实际上就是选定一个基数，我们就以6号楼为基准。第二步，就是选定参数，这个跟楼盘均价一样，都要选择这些参数。?

假设这个项目我们选择了