地产项目 定位分析报告.pdfVIP

地产项目

定位分析报告

目录

第一章房地产宏观市场分析

第一节房地产基本情况

第二节x年房场分析

第三节房场发展存在的主要问题

第四节房场发展前景预测

第二章在建在售楼盘市场调查

第一节x楼盘情况分析

第二节b楼盘情况分析

第三节c楼盘情况分析

第四节d楼盘情况分析

第五节e楼盘情况分析

第六节f楼盘情况分析

第七节g楼盘情况分析

第三章区域市场分析

第一节区域环境概述

第二节本项目SWOT分析

第四章客户群体需求分析

第一节主导客户群的定位分析

第二节主导客户群购房动机分析

第三节主导客户群对价格的承受能力分析

第五章项目定位分析

第一节影响项目定位的因素

第二节案名建议

第三节项目形象定位

第四节项目产品定位

第五节项目目标客户定位

第六章产品功能定位

第一节整体规划建议

第二节外观设计建议

第三节户型及配套设施设计建议

第七章综述

第一章房地产宏观市场分析

第一节房地产基本情况

一、x年房地产开发情况

x年持有房地产开发企业资质的房地产开发公司共有128家，其中新增加企业29家。批准预售

的楼盘共47个，批准预售面积36.21万㎡，与x年同期增长51.2%。目前全市商品房平均价格已达

1850元/㎡，比06年同期平均上涨150多元/㎡，涨幅约为7.98%。其中港口区住宅最高售价已达2800

元/㎡。

二、x年房屋权属登记情况

x年共审核初始登记材料280宗，面积18.8万㎡；转移登记1448宗，面积21.6万㎡；换证64

宗，面积1.2万㎡；变更登记48宗，面积0.8万㎡；注销登记1308宗，面积70.2万㎡；审核抵押

登记材料2886宗，面积168万㎡，抵押权利价值10.6亿元。

第二节x年房场分析

一、投资继续保持较快的增长速度。前年投资额仅为1.98亿元，去年投资额已达5.48亿元，同比增

长近3倍。

二、消费者购房需求旺盛，商品住宅成交量总体上升。楼盘预售的成交量较高，去年持有预售证的楼

盘销售率均在80%以上，少数楼盘如同德国际商住楼、g、阳光山水花园等楼盘在开盘几天内的成交

率达到了90%以上，销售处于逐步上升态势。

三、商品房价格涨幅保持平衡上涨。商品房价格由于受经济增长、土地价格、建筑材料价格上涨等因

素的影响，商品房价格比去年增长7.98%，价格水平仍保持在合理范畴内。

四、土地价格涨幅较快。如港口区西湾广场北侧近期拍卖的一地块，成交价为82万元/亩，比前年拍

卖价增长了72万元/亩。

五、市场需求仍以100~140㎡的三房二厅户型为主，此户型占全部成交量的81.5%。相对90㎡以下

的小户型销量平淡，需求量不是很大。

第三节房场发展存在的主要问题

一、住房供应结构不合理，市场仍需调控。住房供应结构偏向于商品房，07年全市开工建设的廉租住

房仅为3000㎡，经济适用房没有开发的计划，从2004年后，再也没有批准经济适用住房的建设。市

场上消费者能买到的新房全部是商品房。

二、房地产开发企业素质不高。主要是数量多、规模小、实力不强、竞争力低，尚未形成集约化、规

模化经营。全市开发企业129家，平均注册资本仅有200多万元，三级企业仅有6家，没有二级以上

资质的企业。企业在开发经营过程中往往不注意自身形象品牌的树立，产品品质、经营信誉不高，企

业发展缺乏活力和竞争力。

三、套型结构比例制约房地产业的发展。国六条、国八条规定新建的商品房套型建筑面积90㎡以下

的要占70%以上，90㎡以上的要占30%以下，目前我市套型建筑面积90㎡以上的商品房的市场需求

占80%左右，套型结构比例没有政策规定要求。

四、物业管理有待加强。物业管理企业岗位人员素质低、管理水平不高，大部分单位的住宅区还是实

行传统的管理方式，虽然新建的住宅小区实行了新的物业管理，但物业管理企业与业主时常发生各种

各样的矛盾和纠纷。

第四节房场