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房地产企业项目投资风险评估及其防范研究—以万科武侯区为例

摘要

众所周知，房地产业在国民经济中占据着重要位置。但房地产市场的发展充满着不确定性,投资房地产项目能获得多大的经济效益仍是一个未知数，如果房地产企业能在项目投资之前做好充分的风险调研工作，根据调研结果，针对项目投资中存在的主要风险积极采取有效应对风险的措施，提前防范项目投资过程中存在的潜在风险，这可以为企业创造更大的经济效益，并有利于企业形成较为完善的风险防控体系。所以，房地产企业项目投资风险评估及其防范研究具有重要意义。本文基于我国房地产市场的发展现状,在已有文献的基础上，结合万科武侯区项目案例，采用层次分析法对项目投资从筹备阶段、实施阶段、以及租售阶段过程中所面临的风险进行风险分析、风险评估和风险应对。

关键词：项目投资；风险评估；层次分析法；万科武侯区虽然目前我国房地产企业越来越重视项目投资三个阶段的风险评估及防范。然而，关于房地产投资项目风险的研究仍有很大完善空间，对此，本文通过层次分析法对万科武侯区项目投资过程中存在的风险进行综合评估，找出能影响房地产项目投资收益的重大风险因素，并针对性的提出防范措施，从而降低房地产项目投资失败的风险，提高房地企业资金的使用效率，同时促进企业的投资水平及效益。

一、房地产项目投资风险的内涵、分类及其评估方法

（一）房地产项目投资风险概念与特点

1.房地产项目投资风险的概念

房地产项目投资风险是指房地产企业将资金投入到房地产开发、经营等一系列经济活动中，所面临的因市场竞争、财务、政策变化等因素导致的收益的不确定性。

2.房地产项目投资过程中的特点表1房地产项目投资过程中的特点

特点详细解释

投资房地产企业在进行规模较大项目投资的过程中，因其工作包含多方面的内容，致使整个项目的投资周期会很周期长。这导致项目投资风险水平明显提升。此外土地是不可毁灭的，一旦完成土地上的建造，投资的房地产项长目将会很长的寿命，这也使房地产在整个项目投资过程当中面临着更高的风险。

土地连同房屋作为一个立体空间，其位置是固定的。正因为如此，房地产与一般商品不同，它需要在特定的不可地方进行使用。不可移动的特性限制了开发者对低端地段的选择。为了实现更大的发展利润，他们多选择经移动济繁华，基础配套设施齐全的地段，但在这一地区可能没有太多闲置的可开发土地资源，在这种情况下，房性地产运营主题就需要放弃部分收益。

市场

在市场不断发展的过程中，信息的不足会导致房地产产品不公平贸易。与其他市场上的商品不同，房地产的发育

定价和交易更加隐蔽，使得房地产商品运营过程中，难以全面体现出其具备的实际价值。其次房地产投资金不充

额相当之大，进入壁垒比他行业高，很难挤进市场当中。

分

（二）房地产项目投资不同阶段的风险分类

1.项目筹备阶段的风险

在项目筹备阶段首先需要做的工作是进行项目投资的可行性研究,通过可行性研究，让房地产企业更加清晰地认识到项目是否具有可行性，尽管房地产可以通过可行性使得后续决策的制定和实施更加科学。但是市场变化多端，国家关于限购房子等政策也会给企业带来风险，投资方式的选择则会影响到企业的现金流，市场、政策、投资方式、项目定位、以及企业长久战略的制定等风险因子均会给企业带来一定风险。

2.项目实施阶段的风险

在项目实施过程中，技术的发达程度、管理水平的高低、成本与财务的控制对房地产企业是否能按期保值质地完成项目有着重大影响，此外，工期风险、工程质量风险、安全风险也成为房地产项目实施阶段的主要风险。

3.项目销售阶段的风险

房地产项目投资的最终产品以一定的固定形式存在，到这个阶段，说明企业已经投入了大量资金，所以能否将房地产产品租售出去是企业获得现金流的关键，如何定价以及市场上房地产供求关系的变化和其他房地产产品的租售价格均会影响到房地产企业的经济效益。

（三）房地产项目投资风险评估方法的分析及比较表2各风险评估方法的分析及比较

评

评

估

方

法

分析

优势

劣势

1.

盈

只能用于定性分析项

亏盈亏平衡分析法是企业结合收入、成本、利润的综合分析方平法。房地产开发项目实施分析与评定工作的过程中，盈亏平衡衡点是指销售收入等于总成本费用时的点，在这一点上，该分房地产投资项目既不盈利也不亏本。

法

2.

在项目投资过程中，收益研究指标用来分析和评定项目收益概

好坏，假设经济效益分析指标是一个随机变量X，且它是预期率

的随机变量和经济指数的平均数，指数级的经济研究区域通分

过随机变量的变异系数可以全面体现出来，以此来揭示项目析

风险的变异系数也被称为风险投资的风险程度。

法

3.

相关因素的不确定性导致房地产项目投资过程中存在诸多风敏

险。在所有因素具备极强的敏感性的情况下，不确定性将