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房地产开发企业会计核算问题及对策

摘要：在当前我国经济发展水平不断提高的环境下，城市化发展进程不断加快，这给

房地产开发行业发展提供了广阔的前景。对于房地产开发来说，开发周期长、投资成本

大、经营风险高，因为房地产企业在会计核算上具有特殊性质，所以在实际工作中容易产

生各种问题，给房地产开发企业经营发展带来不良影响。本文结合房地产企业会计核算存

在的问题，重点探究房地产开发企业会计核算的优化对策，以供参考借鉴。

关键词：房地产开发企业；会计核算；问题；对策

结合当前情况来看，我国房地产开发企业面临的市场竞争压力不断加大，而企业经营

发展中受到市场环境、经济政策等因素影响，风险发生几率随之升高。为了增强房地产开

发企业风险抵御能力，发挥企业竞争优势，房地产开发企业应该做好内控管理工作，对现

有经营管理模式进行改革优化，以促进整体经营管理水平的提升。会计核算作为房地产开

发企业财务管理活动中的重要内容之一，通过精准的核算，能够对企业经营发展状况有充

分了解，为企业制定发展决策提供数据参考。但是在实际会计核算中，受到会计科目设置

不合理、收入确认复杂等因素影响，导致会计核算问题频繁出现，严重影响到工作效果。

因此，房地产开发企业应该根据实际情况采取有效的处理对策，以提高房地产开发企业会

计核算水平。

一、房地产企业会计核算存在的常见问题

1.收入确认的复杂性在房地产产品销售过程中，采取的销售模式有两种，一种是自行开

发并销售，另一种是事先与买方签署采购合同，根据合同要求进行房地产项目开发建设。

对于后者来说，新会计准则对于建造合同的收入确认已经并入新收入准则。而针对房地产

企业而言，因为其开发周期比较长，投入成本多，其产品具有较高的价值，在这种情况

下，为了尽快回笼资金，房地产商品在销售过程中，一般会采取预售或者分期收款销售等

模式。房地产产品销售的前提要素在于获得预售许可证及销售许可证，在此基础上，经历

签署预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程验收并交付等多个环节。所以，房地

产收入确认和其他生产项目比较，存在明显的特殊性。在新会计准则中，《企业会计准则

第14号—收入》取代原有《企业会计准则第15号—建造合同》和《企业会计准则第18

号—收入》等相关内容，让收入确认模式更加统一。并且，在原有收入确认准则中，转变

根据控制权转移的时间段或者时间点来对收入确认的方式，这对房地产企业开发的商品

房、现房销售、期房销售提出新的要求，让产品收入确认更加复杂，给代建商品房收入确

认及出租商品房收入确认带来一定影响。

2.成本归集及分摊不合理根据财会【2013】117号文要求，房地产开发企业在实际开

发建设中产生的各种费用，由某一成本核算对象直接负担的，应当直接计入该成本核算对

象中。如果是由几个成本核算对象一同负担，需要根据占地面积比例、预算成本造价、建

筑面积比例等情况科学分配，并计入相应成本核算对象中。根据国税发【2009】31号文

得知，只明确了土地成本、公共配套成本、借款费用可以进行统一分摊，但对于其他成本

项目，则具体采取怎样的分配方法，缺少明确性。加之房地产开发企业一般存在几个项目

一起滚动开发，在这种情况下，使得成本分摊更加复杂。部分房地产开发企业各自为政。

比如，为了实现自身利益最大化，则采用对当期成本最小的方式分摊；为了减少企业自身

税负，而采取当期成本最大的方式分摊。对于在完工成本对象和未完工成本对象分摊中，

如会所、大型公共景观等缺少明确要求，导致成本分摊比较困难，影响成本分摊效果。

3.房地产商品成本和售价不配比首先，房地产开发企业在项目开发建设周期上比较长，

开发项目从土地获取到开发确认完成，短则需要1至2年，长则高达5年左右。在这种情

况下，导致房地产开发企业投入产出比例不均。在项目建设开发过程中，投放的资金数量

比较多，并且大量费用进入到当期科目中。因为部分工程项目尚未完工，即便开发产品已

经销售完毕，其预收款项也不能确认为收入，导致该现象出现的原因就是匹配原则应用不

合理。其次，房地产开发产品成本载体是整个建筑工程，而销售则是根据楼层或者户型，

在这种情况下，使得单个楼层或户型销售价格与其成本不相符。比如，同一结构房屋，低

层建筑施工成本要远远小于高层建筑施工成本，但是在销售过程中，房地产开发企业会根

据不同的业态制定不同的销售价格，如果销售的是洋房，那么低层售价大于高层售价；如

果销售的是高楼，那么低层售价由于采光等原因售价可能远低于中高楼层，再加上受到朝

向等因素影响，销售价格差异也比较大。一般情况下