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房地产红线设置对房地产行业股价的影响

摘要

我国的股市和楼市几乎可以代表了虚拟经济和实体经济，就现在来看我国的股市已经低迷多年，而房地产市场价格却仍能继续节节攀升，在这种情形下，我国政府以及民众不断的在其中找寻新的平衡点。因此本研究利用MS-AR模型在股票和房产中，发现的结果无论是采用线性还是非线形检验，更多地证明了股票市场能够单方面对房地产市场产生影响。股票市场的价格变化受房地产市场价格变化的影响并不明显，更多地受到其自身上一阶段价格变化的（同向）影响。这说明股票市场价格变化确实呈现出趋势延续的情形。这两种产品的价格存在一定的替代性与关联性。而且，两项资产的价格变动可以说在一定程度上也受到了各类不同宏观政策的影响。身处于不断更新的金融环境中,探究房地产市场和股票市场的关联关系得到各国学者的高度重视,在制定国家的宏观调控政策抑或是投资决策中，对二者之间的关系的研究都是不可或缺的。

房地产市场和股票市场对宏观经济的重要性在增加。也正因此，资产价格变动对宏观经济的影响程度也日益加深。本文研究股票市场和房地产市场的周期特征及关联关系，有助于我们理解资产价格相互影响的内在机制，对资产价格变动做出恰当的应对措施。无论是对于投资者还是市场的管理者，房地产和股票市场周期特征及关联关系的研究都具有重要意义。

关键词：房地产股票MS-AR模型格兰杰因果检验

1绪论

1.1选题背景及意义

随着经济发展、国民财富积累，我国资本市场体量快速增长、交易机制日趋完善，资产价格变动对宏观经济的影响也在逐步增强。地方政府直接获得更多财政收入，也提出改善政策提供恰当的住房补贴来进一步减缓居民压

力、房地产企业的市场不断扩张、居民的住房价值提高等等，这些都可以看出我国的经济市场发展中房地产的市场占据了核心地位。截止2020年6月底，对于商业房地产累计贷款资金达47.4万亿，增长速度更是高达21.3%。考虑到经过多年发展，房地产和股票市场在我国个人的资产配置方面的作用愈加重要。研究两大市场的周期变动和关联关系，有助于我们理解经济运行的内在机制，在资产价格波动时得以做出合理的应对措施。

1.1.1房地产市场发展历程及基本情况

我国当代房地产市场的发展仅有短短20多年。最早可以追溯至90年代的住房市场化，尤其是1994年和1998年制定的两份住房制度文件。此后，我国房地产市场基本延续了90年代房地产所奠定的发展方向和思路。

根据国家统计局统计，2005年中至2007年末期间，在全球房地产价格快速上涨的大背景下，国内70个大中城房地产价格上涨了25.82%。随着2008年金融危机开始爆发，市场景气回落。为应对危机，货币供给迅速增加（根据我国央行提供的数据显示2009年末M2较2008年增长29.42%）。房地产价格回升，居民部门杠杆率自此开始迅速攀升。2010年至2011年70个大中城房地产名义价格基本稳定。2012年之后，城市间市场开始分化。一线热点城市企稳持续上涨，与此同时，二三线城市房地产市场价格却出现了不同程度的下滑。2015年前后开始施行棚改货币化安置政策，房地产行业得以再次迎来快速发展。2020年的国内生产总值约为1015986亿元，相比的价格来看，较去年增长了

2.3%，一跃位居全世界主要经济体中达到正向趋势的国家。从时间上来细分看，在1月到3月是下降了6.8%，4月到6

月呈现增长趋势，增长了3.2%，7月到9月也增长为4.9%，10月到12月更是超过之前的增长趋势，增长了6.5%。

房地产价格快速上涨的同时，居民部门负债水平也在不断攀升。据我国数据网初步统计得出，我国居民部门负

债杠杆率由2011年9月的27.90%上升至2019年12月的55.20%。个人购房贷款余额的快速增长是居民部门债务总额快速增长的重要推手。房地产价格上涨从某种程度来说，是政府部门向居民部门的负债转移。2018年我国土地使用权出让业务总收入为6.51万亿元人民币，约占全国公共预算收入及政府性基金预算收入总和的25.16%。

图1-12011年至2019年我国居民部门个人购房贷款利率参考资料：国家统计局

1.1.2股票市场发展历程及基本情况

我国当代股票市场发展肇始于1990年，于上海证券交易所和深圳证券交易所正式成立，我国重启中断数十年的股票交易。股市发展初级阶段由于市场容量受限，参与者投机心态严重，市场波动较为剧烈。1992年5月上证指数冲高至1429点，较1990年12月的95.79点上涨近14倍。1994年后股价持续下跌，直至1997年才突破前期高点。

截止2018年末，沪、深两市证券总市值累计达到6.32万亿美元，占全球股市市值总额的9.36%。与OECD国家进行横向比较，我国居民权益类金融资产配置