【地产分享】交付风险检查与模拟验收作业指引.docx

交付风险排查与模拟验收作业指引

目录

TOC\o1-3\u1. 目的 3

2. 适用范围 3

3. 术语定义 3

4. 职责权限 3

4.1. 集团客户服务部 3

4.2. 集团工程管理部 3

4.3. 区域客户服务部 3

4.4. 项目客户服务部 4

4.5. 物业公司 4

5. 风险检查 4

5.1. 风险检查程序 4

5.2. 风险检查实施 4

6. 模拟验收 6

6.1. 模拟验收程序 6

6.2. 模拟验收实施 7

7. 相关支持性制度及表格 7

目的

规范产品交付风险检查和模拟验收流程、内容与方法，降低交付风险，提高交付质量，提升质量满意度。

适用范围

适用于雨润XX地产集团下属所有开发项目。

术语定义

风险检查：在交付前全面检查项目在法规、合同、销售承诺等方面存在的问题，提前制定整改措施，以确保项目如期交付。

模拟验收：在交付前从客户角度对产品的部位、部件及功能进行全面的内部检查验收以及整改，避免出现产品与标准规范、商品房买卖合同等不符问题。

产品交付：按照产品买卖合同约定，将完成竣工验收备案的产品交付给客户，客户接收产品并办理交付手续的过程。

职责权限

集团客户服务部

负责梳理汇总集团年度产品交付计划。

参与并监督集团下属各项目交付风险的检查工作。

监督风险检查与模拟验收重大问题的整改落实。

集团工程管理部

参与集团联合交付风险检查。

监督风险检查与模拟验收重大质量问题的整改落实。

区域客户服务部

负责年度产品交付计划编制与推进落实。

负责各项目交付风险检查小组的组织、管理。

负责审核交付风险自评报告，并抄送集团客户服务部。

监督风险检查与模拟验收问题的整改落实。

负责监督各项目客户沟通等客户关系事务。

项目客户服务部

负责编制、提交交付风险自评报告。

负责编制项目交付计划、模拟验收计划，并组织实施。

负责模拟验收小组的组织、培训、管理。

负责风险检查与模拟验收问题的整改落实。

负责客户沟通等客户关系事务。

物业公司

负责年度产品接管计划编制与落实。

负责模拟验收问题整理汇总和复查关闭。

负责产品接管验收、精保洁。

风险检查

风险检查程序

风险检查实施

项目风险检查小组成立：组长由项目客户服务部负责人担任，成员包括项目公司营销部、设计部、物业公司、开发部、工程部。

项目交付风险检查：交付前90天（装修交付需在交付前180天），项目交付风险检查小组参考《产品交付风险检查一览表》(附件7.1)进行项目交付风险检查，确定各类风险的整改方案、整改计划、责任人，并根据《产品交付风险检查一览表》从生产计划、验收计划、产品质量、交付计划、图纸变更及销售承诺等方面拟出《项目交付风险自评报告》（附件7.5）提交区域客户服务部并上报集团客户服务部。

集团交付风险抽检：集团客户服务部、集团工程管理部视项目情况，联合对交付项目进行交付风险抽检。

跟踪重大风险处理：集团客户服务部、集团工程管理部根据项目公司交付风险的严重程度进行跟踪。

模拟验收

模拟验收程序

模拟验收实施

模拟验收小组成立：组长由项目总经理担任，成员包括项目客户服务部、工程部、营销部、设计部、物业公司、监理单位、施工单位人员。

验收前期准备：项目工程部编制《项目模拟验收计划》（内含《项目整体模拟验收计划》和《项目单轮模拟验收计划》）（附件7.6），组织模拟验收小组进行培训；项目客户服务部准备合同交付标准、《模拟验收问题汇总表》（附件7.7）、合同附图、项目总平面图等所需资料。

第一轮模拟验收：交付前90天完成，采用专项检查方式，包括核对合同附图、交付标准等合同承诺内容，检查强制条文、产品安全、使用功能等设计缺陷，检查渗漏检验、净距净高、给水打压、排水通球、空调洞等重大质量问题。

第二轮模拟验收：在第一轮模拟验收问题整改完成85%以上开始，并在交付前45天完成，内容包括检查部品、部件、电气设施完整性，门窗、栏杆及其它成品缺陷，空鼓、裂缝、起砂等质量问题，公共区域工程质量，并对第一轮模拟验收问题复查关闭。

第三轮模拟验收：在第一、二轮模拟验收问题整改完成85%以上开始，并需在交付前30天完成，采用逐户整改方式，逐套检查细部、观感质量，对前期模拟验收问题复查关闭，并对交付档案进行整理核对。

验收总结会：第一、二轮模拟验收完成后分别组织召开，介绍模拟验收情况，制定模拟验收发现的重大问题整改方案和整改计划，无法整改问题统一口径和说辞。

模拟验收问题整改、反馈：项目工程部负责将验收问题分类下发监理、施工单位，落实整改时间和整改方案，跟踪问题关闭情况。

移交精保洁：对于模拟验收问题整改完成的产品，由施工单位分批将产品钥匙移交物业公司保管，钥匙移交需在交付前7天完成，分户办理《产品接管验收表》（附件7.8）。

相关支持性制