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联合开发项目土地增值税应如何清算

【问题】

 我公司是房地产开发公司，与其他单位联合开发房地产项目，我公司出土地，

联合开发方出资金，开发产品三七分成。我公司的土地增值税清算是针对我公司

分取产品销售收入以及土地成本单独进行清算呢，还是与联合开发方拉通计算整

个项目的收入与全部开发成本进行土地增值税清算，确定应纳税金，然后在税金

总额内由我公司与联合开发方分摊税金？

 【解答】

 合作建房是开发商在土地实施招、拍、挂之前拿地的重要途径之一，利用该

种方式开发的房地产项目清算中需要准确把握政策的核心内容。特别是联合开发

的协议约定以及项目立项的办理方式，针对贵公司所描述的情况，我们认为：

 一、若联合开发方只取得房屋自用，根据《财政部、国家税务总局关于土地增

值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）文件规定：对于一方出地，

一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税，建

成后转让的，应征收土地增值税。因此，对你们双方开发若是自用是暂免征收土

地增值税。若是对外销售，就要按规定计算缴纳土地增值税。

 二、根据贵公司的情况，假设贵公司出地，建成后按比例分享三成，以贵公司

为开发主体并且建成后进行销售处理，在纳税处理上就应当以贵单位为主体，按

整个项目为单位进行土地增值税预征和清算。贵单位所分配给联合开发方的开发

产品应按照公允价值计算缴纳土地增值税，公允价值可按《国家税务总局关于房

地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税[2006]187号）文件

第三条第（一）款的要求确认：

 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定，对

联合开发方来说相当于用资金换取你单位建好的房产，贵单位相当于提前收取了

联合开发房的预售款。贵单位应开具销售不动产发票给联合开发方。

 三、如果贵公司不是开发主体，项目以联合开发方名义主体进行开发，则贵单

位应按照转让土地使用权进行土地增值税清算。分得房产自用暂免土地增值税，

分成后再行转让就要另行计算土地增值税。

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述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法

和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！