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上海东海别墅项目投资

可行性研究报告

详细摘要

第一部分项目决策背景——七大利好因素

一上海市经济保持着快速健康的发展；

二上海市房地产市场供销两旺，持续看好；

三上海别墅市场全面繁荣，量价齐升；

四上海市嘉定区发展势头良好；

五F1方程式赛车场距本项目仅4公里；

六南翔镇国际化社区——“格林风范”的启动拉开了南翔新镇建设的序幕；

2002年2月28日，嘉定区土地开发中心与深圳金地集团上海嘉宝集团就占地140公顷的“格林风范”居住区开发建设项目举行隆重的签约仪式。作为嘉定区目前最大的房地产开发项目，以及整个南翔星城规划中最先启动的项目，南翔镇国际化社区——“格林风范”的启动标志着嘉定区房地产业步入了全新的发展格局。它的开发拉开了南翔新镇建设的序幕。

南翔星城居住区项目总规划土地面积约333公顷，位于嘉定区南翔镇东部，与本市宝山区普陀区接壤，北至蕴藻浜南接丰翔路东临中槎浦河西靠沪嘉高速公路。该项目与东海别墅相隔不远，对东海别墅的营销是一个大的利好因素。

七嘉定区政府将引轻轨至南翔镇。

最后结论：从宏观面到微观面均显示出政策和经济因素对本项目呈现的利好态势。

第二部分项目及周边环境分析

从项目位置项目现状项目周边3000米范围内的社区配套三个方面的分析，作出项目的初步评估：

东海别墅项目具有一定的区位优势和环境优势，周边配套较为完善，私家车交通方便，但南翔镇及嘉定区的房地产发展缓慢，均处于起步阶段，区域市场不被消费者认可。

随着F1方程式赛车场的建造，特别是项目附近的南翔星城居住区项目的启动必将带动整个南翔区域市场的快速发展，故本区域具备很大的增值潜力。

由于东海别墅项目目前为现房转让，故项目本身积留了许多不利于营销的问题，但通过对项目的改建及包装，市场前景依旧看好。

第三部分市场现状及其趋势判断

一上海市房地产市场整体分析

12002年上海房地产市场现状分析

22003年上海房地产市场趋势判断

二上海市别墅市场整体分析

1上海别墅市场回顾和展望

2上海别墅市场用途的六大类型

3上海别墅市场的区域分布

4上海别墅市场的价格区间

5上海别墅市场的供需状况

6上海别墅市场的客源构成

三上海市外环线周边可类比的别墅项目分析

四南翔镇房地产市场及楼盘分析

第四部分项目优劣势分析及产品的营销建议

通过第三部分的市场分析得出：

一项目优劣势分析

1项目优势

由于上海房地产市场和别墅市场均持续看好，且出现供小于求的态势，作为现房的东海别墅2003年入市的市场风险较小；

嘉定区F1方程式赛车场的建造南翔星城项目的启动以及轻轨的引入三大利好消息都将给本项目带来机遇；

东海别墅的转让价较低，入市的均价有较大的选择余地，由于该项目中小面积产品较多，总价在整个市场中优势非常明显；

东海别墅具有一定的区位优势，周边配套较为齐全，适合居住和投资；

东海别墅的绿化较好，每幢别墅的花园独立且面积较大。

2项目劣势

东海别墅产品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本项目运作成功的关键；

东海别墅所在区域房地产市场起步较晚，还未被客户认可，将给本项目的销售带来一定难度；

东海别墅小区内缺乏基本的配套，需要引进。

二产品的营销建议

1目标客户层

南翔镇及所属开发区内的中高收入家庭是本项目潜在的购买者；

嘉定区普陀区闸北区的私营老板是潜在客户；

本市看好南翔镇的发展前景的投资者是潜在客户。

2项目营销的建议

项目需要改建的具体方案：

外墙面需要清洗；

窗户更换为档次较高的塑钢窗，并配合外立面的色彩搭配及风格塑造选用塑钢窗的窗框色彩及造型。通过色彩的变化和局部的立面变化增加每幢别墅的可识别性；

修复每幢别墅的大门，并设计大门造型；

别墅室内需要清扫；

部分户型，如户型A的结构设计需要整改；

小区内植被和草坪需要修整；

小区加设智能化安保系统，并更换物业管理公司；

小区引入有线电视宽带等配套；

小区会所改建为售楼处，提供良好的销售环境；

清洗游泳池；

小区大门重新设计并建造；

小区大门与主干道之间的小道围墙加设挡板，控制小道的围墙，创造良好的小区外部视觉形象；

配备一辆看房专车。

第五部分项目均价的预测

一类比价值预测法

1根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价

（1）选择可类比项目

根据本项目的区位特征，依照别墅项目在外环线周边，位于行政区域交界处的原则，选择了以下项目作为本项目的可类比的别墅项目。

嘉定区：东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅

普陀区：美墅

南汇区

（2）对比并量化本项目同各类比别墅项目各价值要素的对比值

可类比项目的详细资料见第三部分第三小节。

量化的标准：以低成本改建后的东海别墅为标准，东海别墅的各项为100，优于东海别墅则分值高于100，比东海别墅差则分值低于100，各价值要素赋予相同的权重，得出综合分值。

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