龙湖集团开发业务聚焦高能级城市，经营类业务助力穿越周期.docx

内容目录

深耕房地产领域31年，多元化布局助力业务“多点开花” 4

领先的综合地产开发商，“1+2+2”业务模式引领增长 4

公司股权架构稳定，实控权稳定 5

职业经理人助力公司发展，管理团队经验丰富 5

开发业务：拿地态度相对谨慎，聚焦高能级城市 6

销售：销售规模从2022年开始跻身前十，一二线销售占比近九成 6

投资：顺周期拿地，投资谨慎，低杠杆经营，布局头部高能级城市 9

土储：结构合理，聚焦核心城市 11

经营类业务利润贡献超六成，龙湖新增长曲线渐显 12

运营业务稳步发展，收入稳定助力穿越周期 12

商业投资：打造区域引领级产品，2024年踏入百Mall时代 13

资产管理：龙湖冠寓抢跑存量住房市场，持续三年实现盈利 13

服务业务稳定盈利，贡献发展新增长极 14

物业管理：龙湖智创生活开展“大物业”模式，提供品质服务 14

代建业务：龙湖龙智造打造新质生产力，助力智慧城市营造 15

债务结构分布合理，融资渠道畅通且成本较低 16

债务规模有序下降，三道红线稳居绿档 16

融资渠道畅通，平均融资成本居行业低位 17

盈利预测与投资建议 18

盈利预测 18

投资建议 19

风险提示 20

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图表目录

图1：公司发展历程 5

图2：2022-2023年公司各业务类型毛利占比 5

图3：2023年12月31日龙湖集团股权结构 5

图4：2014-2024H1龙湖集团销售金额及销售排名 7

图5：2019-2024H1公司销售金额及增速 7

图6：2019-2024H1公司销售面积及增速 7

图7：2018-2023年典型房企销售目标平均完成率 8

图8：2014-2023年公司市占率稳步提升 8

图9：2019-2024H1公司销售均价及增速 8

图10：2023年公司分线城市销售金额占比 9

图11：2023年公司销售金额TOP10城市贡献 9

图12：2019-2024H1公司全口径拿地金额及增速 9

图13：2019-2024H1公司全口径拿地建面及增速 9

图14：2019-2024H1公司拿地强度 10

图15：2018-2023年公司拿地强度与市场热度 10

图16：2019-2024H1公司权益口径拿地金额及拿地权益比 10

图17：2022、2023年公司拿地面积分线城市占比 11

图18：2023年公司各城市拿地面积占比 11

图19：2019-2023年公司总土地储备面积及增速 11

图20：2019-2023年公司权益土储面积及占比 11

图21：2021-2023年公司土储分线城市占比 12

图22：2023年公司土储TOP5城市占比 12

图23：2019-2023年公司营收结构 12

图24：公司经营类业务细分业态框架 12

图25：2020-2023年龙湖集团商场建面 13

图26：2020-2023年龙湖集团商场租金收入 13

图27：近5年龙湖冠寓租金收入及增速 14

图28：近5年龙湖冠寓出租间数及出租率 14

图29：近5年龙湖智创生活营收及毛利率 15

图30：龙湖智创生活与龙湖集团的协同效应 15

图31：龙湖龙智造五大业务飞轮 16

图32：2018年来剔除预收账款资产负债率在70%以下 17

图33：图1：2023年12月公司净有息负债率55.9% 17

图34：约34.7%的有息负债在2025-2026年间到期 17

图35：2022年来新增债务以中期债务为主 17

表1：龙湖集团管理层 6

表2：2023年内房股融资成本榜单 18

表3：龙湖集团营收及毛利率预测 19

表4：可比公司估值 19

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深耕房地产领域31年，多元化布局助力业务“多点开花”

公司成立于1993年，于2009年在香港交易所上市，主营业务聚焦开发、运营、服务三大板块，涉及地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大细分赛道，是中国领先的地产开发商和商业运营服务商，公司连续3年入选《财富》世界500强，

连续13年位列《福布斯》全球企业2000强，连续12年获“中国房地产开发企业综合

实力10强”。

领先的综合地产开发商，“1+2+2”业务模式引领增长

公司于1993年创建于重庆，业务始于住宅物业开发，并较早开始探索多元化业务模式，已成长为中国领先的地产开发商和