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购置土地时容易产生少交契税的业务

对于房地产公司而言，受让、转让、购置土地，是一件非常普通的业务，然而，

购置土地的形式是多样的，不同形式与税收的缴纳也是有差异的。

 今天就来同大家讲一讲购置土地时，容易产生少交契税的业务，供大家参考。

 业务一

 购置土地后，政府主导拆迁，土地出让金返还款用于建设回迁安置房，那么，

契税计税价格是否以土地出让金扣减用于建设回迁安置房的返还款后的余额为依

据?

 案例：

 嘉诚房地产开发公司通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同

价格为20000万元，企业已缴纳20000万元。

 协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予嘉诚房地产开发公司补

助3000万元，用于该项目10000平方米回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给

动迁户。

 契税解析：

 本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。

 对嘉诚房地产开发公司而言，实际上是两项不同的业务：一项业务是受让土地

使用权，支付金额20000万元，另一项是销售建设的回迁房取得收入3000万元。

 因此，嘉诚房地产开发公司购置土地时，缴纳契税的计税价格应为20000万元，

不得扣减出让金返还款用于建设回迁安置房的金额。

 业务二

 购置土地后，政府主导拆迁，土地出让金返还款用于土地及地上建筑物的拆迁

费用支出，那么，契税计税价格是否以土地出让金扣减土地及地上建筑物的拆迁

费用支出后的余额为依据?

 案例：

 嘉诚房地产开发公司通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同

价格为20000万元，企业已缴纳20000万元。

 协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予嘉诚房地产开发公司补

助3000万元，用于该项目10000平方米土地及地上建筑物的拆迁费用支出。

 契税解析：

 本案例实际上是国土部门委托嘉诚房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整

土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。

 对嘉诚房地产开发公司而言，实际上是两项不同的业务：一项业务是受让土地

使用权，支付金额20000万元，另一项是受托进行建筑物拆除、平整土地并代委

托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费，其提供建筑物拆除、平整土地劳务的行

为，属于建筑服务行为;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为，

属于现代服务业代理业行为。

 因此，嘉诚房地产开发公司购置土地时，缴纳契税的计税价格应为20000万元，

不得扣减出让金返还款用于土地及地上建筑物的拆迁费用支出。

 业务三

 购置土地后，土地出让金返还款用于开发项目相关的基础设施建设，那么，契

税计税价格是否以土地出让金扣减开发项目相关的基础设施建设支出后的余额为

依据?

 案例：

 嘉诚房地产开发公司通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同

价格为20000万元，企业已缴纳20000万元。

 协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予嘉诚房地产开发公司补

助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础

设施工程建设。

 契税解析：

 一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行招

拍挂，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市

政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。即在招标、拍卖、

挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清

楚、地面平整、无地面附着物的宗地。

 但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着毛地出让的情

况，尤其是在企业改革、改制处置土地资产时，这种情况更比比皆是。

 因此，很多政府部门在招拍挂出让土地后，都会以土地出让金返还的形式，用

于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。

 本案例实际上是项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施

工程建设所发生的费用支出，按土地出让协议规定，是应该由政府承担的。

 对嘉诚房地产开发公司而言，实际上是两项不同的业务：一项业务是受让土地

使用权，支付金额20000万元，另一项是受托进行项目外城市道路、供水、排水、

燃气、热力、防洪等基础设施工程建设的行为属于建筑服务行为。

 因此，嘉诚房地产开发公司购置土地时，缴纳契税的计税价格应为20000万元，

不得扣减土地出让金返还款用于开发项目相关的基础设施建设费用支出。

 业务四

 购置土地后，土地出让金返还款用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、

体育场馆），那么，契税计税价