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大湾区主要城市“三旧改造”政策解读及实操

1三旧改造的概述

2广东省三旧改造的进展

3三旧改造带来的机遇

4广东省三旧改造的政策解读

5三旧改造典型城市的操作流程

6三旧改造中应注意的问题

三旧改造的概念

❖“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧

城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。

“旧城镇”改造，主要是指对区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、

旧商铺、旧厂房等的改造，以及对重点改造城区需要“退二进三”的旧厂房、

旧仓库，及危旧居民用房的改造；

“旧厂房”改造，是指对镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，

包括对严重影响城市观瞻的临时建筑的改造；

“旧村居”改造，是指对“城中村”、大量用地被城市工业区等占据的

“园中村”、村民逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等推进农民公寓建

设、旧物业改造和村容村貌的整治。

❖广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围

进行了界定，主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：城市市区“退二进

三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家

产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保

要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入

“万村土地整治”示范工程的村庄等。

佛山市将下列土地列入“三旧”改造范围：

1、根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；

2、因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；

3、布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；4、产业

“退二进三”企业的工业用地；

5、须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；

6、国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制

造业为核心的现代产业的原厂房用地；

7、布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；

8、因城乡规划已调整为商服用地或其他用途，不再作为工业用途的厂房（厂区）；

9、国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村或列入“村居整治”工程的村；

10、城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；

11、其它经区级或以上人民政府认定属“三旧”改造范围的用地。

❖东莞“三旧”的界定：

是指特定城市建成区，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、

正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房。

下列土地可列入“三旧”改造范围：

（1）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；

（2）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；

（3）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；

（4）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；

（5）须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体建设用地；

（6）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；

（7）因城乡规划调整，产业“退二进三”企业的工业用地；

（8）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类及限制类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和

先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；

（9）其他经市“三旧”改造领导小组认定属“三旧”改造范围的用地。

有下列情形之一的，不纳入“三旧”改造范畴：

（1）不符合土地利用总体规划、市域生态控制线规划、城镇总体规划的；

（2）不符合产业发展政策和行业发展规划的；

（3）权属有争议的；

（4）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；

（5）除边角地、夹心地、插花地以外的空地；

广东省三旧改造的进展

❖调查显示，广东共有“三旧”用地面积175万亩，其中旧城镇34万亩、旧厂

房81万亩、旧