理论框架：城市竞争力与城市房地产关系.docx

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理论框架

城市竞争力与城市房地产关系

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一文献介绍

房地产是城市经济的重要组成部分，是城市重要的产业，是城市最基本的生活条件环境，也是城市发展的基本载体条件和重要投资环境。房地产从多个方面影响城市经济的增长力、吸引力和辐射力，因而影响城市的竞争力，反过来，城市竞争力也影响房地产的发展。但是房地产市场与城市竞争力关系的相关理论和实证问题，国际专家很少进行系统深入的探索。EamonnD’ArcyandGeoffreyKeogh的《房地产市场与城市竞争力文献》和KennethGibb，DanielMackayandMichaelWhite的《房地产市场及其在城市竞争力中的角色：选择性的文献和证据回顾》，对房地产市场与城市竞争力的一些研究进行了综述和回顾。本部分结合这两篇文献及其必威体育精装版的研究，将对这一问题进行简要的介绍。

EamonnD’ArcyandGeoffreyKeogh认为：城市竞争力意味着一个城市开发与创造比较优势的能力，相对于它的竞争对手而言更能促进经济增长。对城市竞争力的兴趣近年来迅速增长，对此所做的相关研究也是多学科与广泛的，既吸引了政策制定者也吸引了学者（例如，CEC，1992，1997；CheshireandGordon，1995，1996；Jensen-Butleretal.，1997，Oatley，1998；Porter，1995；ScottandSosa，1996）。同时，一定制度下的房地产市场通过对经济活动适当的承受能力直接影响城市竞争力。一个有能力满足工业迅速发展变化需要、敏感灵活的房地产市场，能为城市提供有力的竞争力。最近的一些著作已经开始探究房地产市场是塑造城市竞争优势，推动经济增长与发展的很有潜力的重要因素（Ball，1986，1994，1996；Car-BonaraandD’Arcy，1993；D’ArcyandKeogh，1997a，1998；Fainstein，1993；Garreau，1991；Healeyetal.，1992；VanderKrabben，1995）。Begg（1999）提出的城市竞争力的模型，将房地产领域默认为一种充当“塑造性因素”角色的城市资产（或者是一种不利因素，如果房地产市场运作不良的话）。房地产市场的实际参与者——开发商、投资商、管理者和代理商——认为房地产行业是一系列相互作用，相互关联的市场组成的，认为房地产的确是生产/服务需求中的一种引致需求（deriveddemand）。简而言之，房地产行业是城市经济的内因而不是外因。

1.房地产的自然特性对城市竞争力有影响

耐用性意味着它作为稳定资产的潜力，租户和房东之间的关系意味着所产生的租约将租赁收入转变为主要房地产的一种债券（bond）。信息不对称决定人们对二级市场知之甚少，盈利机会来自于对未来价格预期的可能性（Balletal，1998）。房地产周期是房地产市场特有的。市场紧张和计划限制能为土地所有者和开发商提供超常的盈利机会，导致可以提高市场易变性的行为。空间固定性意味着房地产容易受到本地环境和邻近地区所带来的积极的或消极的一系列外部因素的影响。房地产的耐用性、空间固定性、市场稀薄性、异类性、供给无弹性，以及对土地和建筑市场的广泛介入性，从不同方面影响城市的竞争力。

2.房地产法律制度对城市竞争力有影响

房地产可以作为生产资源或者财富积累而被所有者拥有，然而所有权利益之间可承认的关系通常受到法规的限制，并且所有者的权利也会受到外部的限制。由于建筑环境的物理形式间接影响城市竞争力，因此对房地产的拥有方式也会间接影响城市竞争力，这种间接影响是通过作用于已经被使用的现存房屋和即将被使用的新房屋而实现的。房地产开发的过程受规则、制度和物质资源等制约。

3.房地产作为“硬”资产对城市竞争力有影响

Begg（1999）利用MichaelPorter的竞争力模型来纲要化地描述了影响城市经济表现的因素，主要关注的焦点四个部分：产业发展的趋势、企业特征、商业环境以及创新和学习。在这四个部分中商业环境最受关注，其中很多对城市竞争力有显著影响的方面都涉及了可以对雇主的投入成本产生影响的混合因素。这些因素主要包括生产的供给、质量和成本。Begg认为房地产市场可以通过限制供给来影响地方吸引力，这一策略会损伤其他运作良好的房地产投资市场，高昂的租金同样也可以阻碍新的使用者（occupier）进入市场。McGilp（2000）认为低成本房地产已不再是吸引内部投资的决定性因素。但土地和房地产可以通过对市中心活力的贡献以及对城市生活环境吸引力的保持来间接影响软资产。

4.房地产市场交易对城市竞争力有