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搞懂物业股高估值背后的逻辑

物业IPO的热潮一直高涨，而物业股的估值也从来没让

市场失望，目前上市企业逾30家，平均动态市盈率已达

40倍以上，远超港股2019年平均市盈率9.68倍。物管

以其成长性高、现金流好、周期属性弱等特征，颇获资

本市场的青睐，自上市以来一直稳超地产估值。

然而物业股整体形势虽好，但并非所有的上市物企都能

获得较高的估值。在港股市场普遍较高的物业股中，同

样存在估值较低者。如最早上市的彩生活，当前市盈率

仅9.79倍。从Wind6月数据来看，26家A+H物业股

中，其中有14家市盈率低于平均值。A股市盈率最高为

招商积余113倍，H股时代邻里最高为90.7倍，而最低

的祈福生活服务仅5.7倍。

由此看来，物业股似乎出现了分化现象，这让一些兴致

勃勃意欲上市的物企放慢了脚步，也让其它正在观望的

物企加深考虑，究竟如何提升自己的竞争力，如何准备

上市？

我们首先要了解物业股高估值背后的逻辑，并对照逻辑

识别差距，弥补短板。

一、适合物企的估值方法

持续高涨的上市和收并购浪潮之下，涌动的是物管企业

的规模野心与估值诉求。估值水平直接体现了企业的价

值水平，除了投资人、股东、其他中小投资机构以外，

也是外界、客户用来衡量一家上市公司成功与否的重要

指标。选取相对合理的估值手段更是物企收并购的重要

环节，决定着交易对价的水平。为了提高估值，物业公

司应选取哪种估值方法？

目前常见的估值方法有现金流折现分析、乘数估值、可

比公司分析等多种技术手段，然而不同行业有不同特

点，每家企业发展阶段不尽相同，因而要选择具备较强

针对性的估值方法并非易事。

根据物管行业表现出来的特征，克而瑞给出的观点可作

为一个参考。该机构认为，物管行业目前基本处于成长

阶段，以现金流折算为代表的绝对估值法和以P/E为代

表的相对估值法是更适用物企的估值方法。这两种方法

既能从企业自身的现金流出发，又能在市场上通过一揽

子对标企业的表现来修正绝对估值的不足。

二、影响估值的因素

估值背后反映的是市场对公司当前的经营实力与未来增

长空间的认可。对比那些高估值企业，将上市作为核心

目标的物企要找出彼此间的差距，掌握高估值的因素，

才能找准目标补齐短板。

根据上市物企高管及部分业内专家的经验分享，我们可

以总结出以下几点影响估值的因素：

盈利能力

盈利能力是企业获取利润的最终表现结果，也是影响估

值判断的最直接因素。细分可包括企业的营收、净利

润、在管面积等，是一项需要结合其它关联因素综合分

析的能力。而增加盈利性的思路一般有二：

一是增加收入端。

其表现在业务规模扩大、管理项目数量增加以及收购公

司增加溢利等，物企在进行盈利数据的对比时，更重要

的是参考各高估值企业是通过何种方式实现盈利的增

加，并结合自身当前的发展，针对性地选择强化。

二是降成本。

物业行业的成本主要由人工成本、能耗成本、物耗成本

等组成，其中50%-70%是人工成本。成本是否可控成为

高估值的一项重要指标。

据爱物管调研数据显示，按传统的人盯人管理模式，大

多数一线物业人员每天的有效工时平均只有3.2小时，

一个人的工作量需要投入两个以上的人力成本去完成，

这意味着相当一部分的人力成本是属于不必要的浪费。

而得益于科技的进步，在人工智能等技术的加持下，智

慧系统实现了人力的替代，人工成本开始得到有效控

制，业务盈利性从成本的降低上也得以实现。

成长空间

企业的成长性是企业发展的基础，只有具备了规模和品

质才有后续的运营空间，进而形成效益收入。

成长性高且业绩确定性强的企业往往更受市场青睐，储

备的管理面积是其中关键因素。背靠地产的物企可依据

母公司的开发能力拥有可观的储备面积，因此该类物企

收入成长性巨大，业绩的确定性也最强。而非地产背景

的企业，由于无法让人直观地预测其未来管理面积，因

此其成长空间更需要通过拓展战略和服务品质来体现。

若明确自身的短板在于成长能力的提升，在拓展战略

上，可结合所在区域的优势和特点，沿着城镇发展策略

的开发路线，进入主城区周边城市或三四线潜力区域，

拓展物业服务半径和规模；此外，也可通过与其他物业

企业合作或是并购来强强联合，提高覆盖率等。

服务品质上，提高数字科技的应用能力，打造专业化团

队，首要对基础服务的水平作出品质保证，其后再在有

能力的条件下，同步开拓其它增值服务。

业态布局

物管企业在业态的布局，背后折射的是物业费收入、利

润率等指标。一般来说，商业物业住宅物业公共建

筑；而商业和住宅物业又可