北京及周边房地产市场报告.ppt

;形势背景;形势背景;总体形势概括;;历史回忆及两轮宏观调控的比照分析;北京房价历史走势，总体概括：六个阶段和三浪上涨;;2006——2007年房价飙升的原因分析;8.31大限以后，2004年的土地供给量比照2003年下降了30％，而2005年较2004年又下降了40％。

我们认为，04—05年土地供给的缺乏，商品房市场的去库存化，导致了2006—2007年房价的快速上涨。;2021年房价回调的主要原因分析;分类;资金面——准备金率15次上调;资金面——利率六次上调;历史来看，房价和调控政策的基本规律：

房价涨，政策收紧，利率涨，准备金率涨

房价跌，政策放宽，利率降，准备金率降;2021——2021年房价飙升的原因分析;;关键词：流动性泛滥

我们分析一下衡量流动性的重要指标：广义货币供给量M2;M2增速长期高于GDP增速;2021年以后的新增贷款数据显示，2021年上半年新增贷款激增，从一个侧面反映了流动性的过分充裕。;;;2010.03.18;2010.05.22;2010.09.30;2010.12.10;2011.1.26;1月28日;1;分类;史上最严调控一年多，成交萎缩，房价坚挺。;万科;北京房地产市场新变化;商品房市场;;万科长阳半岛2021年7月开始一至五期都是日光盘，2021年3月第六期开盘提高装修标准从C级1000元/平方米提高到B级2000元/平方米，风光不再。6月第八期首日去化率39%，均价17000。8月即将第九次开盘，推出10万元购房方案，全部首付款在结构封顶前支付即可。

同一区域首开熙悦山7月开盘704套，均价14900，目前显示网签38套。

与上述工程滞销的情况不同，首开常青藤8月开盘18号楼，43套有30多套都被内部关系抢购，均价23000。;土地市场;2021年末土地市场情况比照;西北旺C1，C3居住用地;西北旺C1，C3居住用地;2021年9月20日成交的小营二类居住用地，28万平方米，底价23亿，城建兴华以28亿中标〔金地报价最高31亿〕，可经营楼面地价仅有14200元。

目前，唐家岭周围的二手房均价在万元。例如，百旺茉莉园25000元每平米，中海枫涟山庄25000元每平米，保利西山林语24500元每平米，领秀新硅谷27000元每平米，燕尚园25000元。

商品房价格在3万左右，例如，亿城西山公馆32000元每平米，保利西山林语35000元每平米，珠江摩尔国际中心33000元每平米，清河新城26000元每平米。

首开报价根本是按照32000元/平方米售价，15%销售净利润率测算的投标价。单方报价为17000，比标底价高20%，但仍比报价最高的万科低15%。;2021年房山土地市场情况;2#地和3#地北侧地块

52万平米

首开股份

4746元/平米;2021年12月9日，房山理工大地块;房山理工大地块楼面地价（底价14.8，楼面6058）;项目名称;宗地名称:;大兴生物医药基地东配套地块;;;大兴生物医药园6、7号地;;地块;;商品住宅6250033%;一级开发补偿79000万元，测算土地出让金约7000万元。

标底95000万元

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1.北京华润曙光房地产资质1级120000万元

2.富力城和极富房地产联合体富力资质1级136000万元〔中标〕

3.上海绿地集团资质1级133800万元

楼面地价：

136000/17.1万〔含公租3万〕=7953

136000/141052〔不含公租和教育配套〕=9642元/平方米

公租房和教育配套本钱分摊：

(16846+2963+30000)*3000/(190861-16846-2963-30000)=1059元/平方米;序号;;2021年6月30日开始预售，647套。;北京土地市场近期表现特点

1、2021年住宅工程多数是招标，目的是防止出地王，最高价不一定中标。今年4月以后根本都是挂牌，主要是防止不够三家流标。

2、房企拿地开始趋于谨慎，热情降温。全国性知名企业近期在北京没有大的动作，本地企业正在借机扩张。

3、土地市场竞争强度下降，流标情况开始出现。

4、土地成交价格有所回落，溢价率降低。;宗地名称;宗地名称;宗地名称;地价下降空间的分析;对未来市场趋势的分析判断;数据来源：

国家统计局、中国人民银行;数据来源：

国家统计局、中国人民银行;关键词：不确定性;关键词：两难;;;;;2021年下半年工程拓展工作重点;下半年北京工程拓展工作的策略;北京工程遴选原那么和目标

北京五环以内供地量太少，且竞争比较剧烈，所