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进一步完善我国经济适用住房政策的若干建议

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???内容摘要：作为我国住房保障体系组成部分的经济适用住房政策，从长期来看应完成其历史使命而逐渐消亡，从中期来看应逐渐打通与其他各类保障性住房政策的衔接，从短期来看则应予以保留，但需要对这一政策进行完善。本文基于三组关系的思路框架，着眼于建设多少、怎么建设、如何分配、怎样管理等重要环节，对近期完善我国经济适用住房政策提出若干建议。

经济适用住房政策实施以来，在推进我国住房制度改革、改善住房供应结构、解决中低收入家庭住房困难、平抑住房价格等方面都发挥了重要的作用。但这一政策在实施过程中也出现了不少问题，例如，销售行为不规范、供应对象失控，户型面积偏大、建设标准偏豪华，价格缺乏有效控制，土地利用监管不到位、开发计划脱离实际，等等。究其原因，有的是思想认识上的偏差，有的是政策执行的不力，还有的是政策本身的不完善和制度上的不健全所造成。因此，进一步完善我国经济适用住房政策，既要针对存在的突出问题，继续抓好经济适用住房建设，严格执行现行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、牟取不正当利益的行为；又要着眼长远，统筹考虑经济适用住房与廉租房、两限房、公租房等的衔接，积极完善住房保障体系，更好发挥其为中低收入家庭改善住房条件的作用。

一、基于三组关系的思路框架

从长期来看，作为我国住房保障体系组成部分的经济适用住房政策应完成其历史使命而逐渐消亡；从中期来看，经济适用住房政策应逐渐打通与其他各类保障性住房政策的衔接（如，租赁型经济适用住房与廉租房一同融入公租房体系，销售型经济适用住房逐渐与限价房实现接轨等）；从短期来看，经济适用住房政策应予以保留，但需要对这一政策进行完善。

强调经济适用住房政策在短期内保留，理由主要在于：首先，无论是经济适用住房本身还是整个保障性住房体系都面临着较大的供应缺口；其次，由于多方面的原因，经济适用住房在一些地方无论是存量还是增量，在保障性住房中都占有相当大比重，甚至占据主体地位。因此，取消经济适用住房之后所留下的供应缺口，在短期内恐怕仍然很难通过其他保障性住房予以弥补。为解决原经济适用住房保障对象的住房需求，政府需要在短期内提供大量的廉租房、公租房等其他保障性住房。相较于经济适用住房建设资金回笼较快的优势，廉租房、公租房的大量建设势必增加政府的财政负担，且至少从短期来看没有更好的解决办法。因此，保留经济适用住房政策仍是政府短期内的最优选项。

总之，近期完善我国经济适用住房政策，应基于三组关系的思路框架（如图1所示），着眼于建设多少、怎么建设、如何分配、怎样管理（产权、收益、退出、循环等）等重要环节进行。需要强调的是，有些方面在现有政策规定中已经非常明确，下一步关键是如何真正落实；有些方面则是需要对现有政策规定予以修改与完善的。

二、近期完善我国经济适用住房政策的若干建议

（一）明确政策目标，限定保障对象

1.淡化经济适用住房的商品性，突出其保障性。经济适用住房的性质定位直接影响其政策的执行方式和效果。如果说经济适用住房政策形成的背景决定了其政策目标的多重性（即为促进住房投资和个人住房消费，推动城镇住房制度改革，拉动国民经济增长等），偏重于经济适用住房的商品性在特定时期是必要和合理的，那么，在房地产市场日益活跃、房改进入深化阶段后，经济适用住房政策的目标就应逐渐回归到“经济”、“适用”的保障初衷，即通过政府对市场机制不能完全发挥作用的住房领域进行干预和调节，切实解决中低收入家庭的住房困难。

2.以低收入家庭为经济适用住房的主要保障对象。伴随着住房制度改革，我国已基本上形成了政府和市场配置方式相结合、以租赁和买卖为具体居住消费形式的，面向低、中、高不同收入阶层的双轨制、多层次住房供应体系框架思路。鉴于我国现有财力，有必要缩小经济适用住房的保障范围，回避因政策目标群体过于宽泛而使财政投入成为大众化的社会福利，这也不符合我国的财政承受能力；同时，经济适用住房的面积和建设标准也应与低收入家庭承受能力相适应，只能是水平适度的基本保障，这既体现了政策的可持续要求，又使每一个保障对象都能满足基本的生活需求和发展机会，也保证广覆盖的要求。

2007年以后，虽然国家政策上已对经济适用住房的供应对象进行了调整，但由于各地的政策惯性，使得很多城市的经济适用住房仍面向有住房困难的中低收入家庭供应。此外，由于受到住房支付能力、收入审核和房价特征等影响，经济适用住房也很难使低收入家庭真正受益。因此，下一步应严格落实中央文件要求，尽快调整各地经济适用住房的保障对象范围，并同步解决低收入家庭受益难的问题。

（二）调整用地制度，扩大房源供给

1.调整经济适用住房建设现有的土地供应方式。在土地供应方式上，可将现有的经济适