老旧小区无主管楼院的治理现状及优化策略-以郑州市为例.docx

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老旧小区无主管楼院的治理现状及优化策略

以郑州市为例

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无主管楼院是老旧小区的重要组成部分，顾名思义，指的是无主管单位、无物业、无专人负责管理的居民楼院。长期以来，无主管楼院因为建筑设施陈旧老化、社区秩序混乱、人居环境“脏、乱、差”等问题而备受诟病，不仅是老旧小区治理的薄弱环节，也对城市整体形象造成了消极影响。2019年，河南省出台《关于城镇老旧小区改造工作的指导意见》，全面启动老旧小区改造工作，计划用3年左右的时间，基本完成2000年以前建成的城镇老旧小区改造工作，这是河南省一项重大民生工程。郑州市作为省会城市，在推动老旧小区改造提质工作上一直走在全省前列。据有关数据显示，郑州市区共有居民区4647个，其中没有专业化物业管理的老旧小区3102个，占总数的66.75%。老旧小区无主管楼院的整治是当前老旧小区改造工程的重点和难点。近年来，郑州市站在城市高质量发展的高度，将老旧小区改造及无主管楼院整治工作作为加强国家中心城市建设的重要内容，全市各地开展无主管楼院整治工作积极实践，取得了显著成效，也面临一些发展问题。归纳总结当前无主管楼院治理现状和存在的问题，探索无主管楼院的提升和优化策略，对于加强和创新基层治理、增强城市治理能力、提升人民群众的生活满意度和幸福感有重要的现实意义。

一老旧小区无主管楼院的主要特征

城市老旧小区数量众多、各具特色，但是在形成背景、居住环境、人口结构、社区文化方面也有一定的共性特征，具体表现在以下几方面。

（一）形成背景

老旧小区无主管楼院大多建于20世纪八九十年代，是在单位职工福利分房以及社会福利分房基础上形成的，属于某些国有企业或单位的职工家属院。之所以变成无主管楼院，原因主要有以下两种。一是有主管单位但单位无人出面管理。这些家属院因为主管单位经济效益不佳或者家属院管理难度大而不愿承担相应责任，逐渐成为无主管楼院。二是因为历史原因已无主管单位负责管理。这类家属院由于企业改制和住房政策改革，原主管单位破产解体或合并后已经不存在而变成了无人管理的楼院。

（二）居住环境

无主管楼院大多是开放式或半开放式老旧小区，位于人口密集、交通便利的中心城区，小区内房龄为30年左右。由于建筑年代久远，受当时建筑条件与建筑技术的限制，小区房屋建筑质量不高，基础设施不完备。经过长时间的自然老化，小区普遍面临着屋顶渗漏、围墙失修、道路破损、绿化缺损、居民活动场地缺乏等问题。还有一些老旧小区楼院背街离巷，位置偏僻，占地面积较小，长期无物业、无人管理导致院内卫生情况较差，治安消防隐患较大，居民生活环境堪忧。

（三）人口结构

因为建筑年代久远，人居环境较差，原老旧小区内住户有条件的多已搬离社区，人户分离现象比较普遍。与其他新型商品房社区、一般单位制社区相比，老旧小区的人口最显著的特点是弱势群体较多，是企业离退休人员、下岗失业工人、低收入家庭、困难人员等“四难人群”的聚集地。同时，还有不少外来流动人口出于租金低或交通便利等原因租住于此，在老旧小区的人口结构中，老年人、残疾人、外来人口所占比例非常高。

（四）社区文化

生活在老旧小区无主管楼院内的居民很多曾经是同一单位的职工，有共同的生活背景、相近的价值观以及互相重叠的社会网络。“业缘性”叠加“地缘性”使得老旧小区近似于乡村的“熟人社会”，居民之间的熟识度较高，居民的归属感较强，群体之间存在一定的凝聚力，社区文化同质性较强。近年来，外来流动人口租住老旧小区的数量不断增多，带来了不同的生活习惯和文化风俗，导致老旧小区原有的社会关系网络受到一定程度的破坏，社区文化的异质性逐渐增强，社区认同感和融合度不断降低。本地文化与外来文化在社区内交融、碰撞，既有融合，也有冲突，给新时期社区治理工作带来了新的挑战。

二郑州市开展老旧小区无主管楼院整治的实践探索

2020年，面对新冠肺炎疫情期间暴露出的老旧小区无主管楼院治理短板，郑州市审时度势，以深入开展老旧小区改造为契机，以无主管楼院治理为重点，在全市大力开展老旧小区无主管楼院的整治提升行动，实现了老旧小区人居环境改善和治理水平提升。

（一）坚持政策先行，为开展整治工作奠定制度基础

为深入推进全省老旧小区改造工作，贯彻落实好郑州市委“三项工程、一项管理”（城市道路综合改造工程、老旧小区综合改造工程、城乡接合部改造工程和城市精细化管理）的工作部署，郑州市将无主管楼院整治提升作为加强城市更新、创新基层治理的重要举措。4月制定了《关于建立“一核多元融合共治”工作机制提升无主管楼院治理水平的指导意见》，探索建立针对无主管楼院治理的“一核多元融合共治”工作机制。5月又印发了《郑州市无主管楼院整治提升行动计划（2020—2021年）》，计划用两年时间，在全市采取建立楼院组