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关于南通产业园物业管理模式的探讨(初稿)

一、叙言

物业管理是指业主对区分所有建造物共有部份以及建设区

划内共有建造物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、

其他管理人对业主共有的建造物、设施、设备、场所、场地进行

管理的活动。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指

业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建造及其设备，

市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目

进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的

过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。

二、南通供销产业园项目介绍、一期建成后引入物业管理的必要

性以及园区物管的独有特色或者个性化需求

项目一期规划占地525亩，总投资11.3亿元，其中固定资

产投资3.8亿元，建造面积19万平方米。项目建设内容包括：

综合服务区、技术装备创造基地和棉花仓储物流配送中心。

1、包括办公楼、食堂、专家公寓以及集体宿舍

四部份。总计建造面积为2.55万平方米。

2、占地182亩，建造面积7.7万平方米，

总投资3.7亿元，其中固定资产投资2.2亿元。建设以现代建造

技术为支撑的大跨度联跨厂房，满足安装现代柔性创造工艺生产

线的要求；添置大型现代化设备，其中最大吨位行车达100吨，

液压数控加工中心6台套，具备创造高端装备和各类机械零部件

再创造的生产条件；配套建设科技研发中心，增强企业可持续发

展能力。

占地343亩，建造面积11.3万平

方米，总投资7.6亿元，其中固定资产1.6亿元。建设三个功能

区，一是棉花保税库区，建造面积4.1万平方米；二是商品棉库

区，建造面积5.1万平方米；三是露天货场和管理区建造面积2.1

万平方米。仓库存储规模15万吨以上，年棉花周转量50万吨以

上。

项目一期规划占地525亩，建造总面积19万平方米，其中

综合服务区包括办公楼、专家宿舍楼、职工宿舍和食堂。机械装

备创造基地包括两栋大跨度联跨厂房。棉花仓储物流中心包括保

税库9个，通用商品棉库5个、粮库2个以及管理楼1栋。

具体的物业内容：

1、安全保卫系统

主要包括产业园区总体安全环境的管理；对入驻企业的管

理；车辆交通及道路管理。

2、设备设施维护系统

主要包括房屋管理与维修养护；共用设备管理(给排水设备

管理、供电设备管理、弱电设备管理、消防管理)；共用设施的

管理。

3、环境绿化及保洁系统

主要包括办公楼、宿舍、食堂、厂区以及公共设施的日常保

洁工作；产业园区绿化的维护和保养工作。

4、园区食堂的管理

主要包括厨房管理以及员工就餐管理

引入专业的物业管理，就是引入一个好管家！一个好管家，

他可以提升工业园区的价值：

1、权责分清

物业管理是专业又繁琐的事务，引入专业的服务企业，就免

却了日常事务的困身，避免了不少与客户直接的矛盾。同时，物

业服务企业又能以专业的眼光协助处理和整改相关工作，帮客户

解决问题。

2、提供规范的保安服务

保安队伍的职责的树立园区形象、维持公共秩序、防范罪恶、

防范事故等。一个良好的保安团队，为园区增添不少光采，令园

区公共秩序井然，创建安全文明的生产环境；同时，园区的管理

重中之重就是消防管理，成立一支素质过硬的义务消防队，是园

区安全的有力保证。

3、提供规范的设施设备保养服务

不少园区对设施设备管理不是很重视，所谓“小不理则成大

患”，园区的安全事故都是因为没有一支高素质的管理队伍，疏

于防范造成的。

南通产业园属于工业型物业，而工业物业不同于普通物业，

它的业主是法人，而不是自然人。自然人寻求的是一个舒适的生

活空间，而法人代表着企业，寻求的是一个适应其生产经营和办

公的公共空间。物业管理工作要顺应这些特殊要求，方能使工业

物业管理有的放矢。企业作为生产经营单位，除了内部管理和接

受国家工商、税务、物价等部门的管理外，还需要生产、后勤服

务、社会公共事务等多方面的协调。因此，产业园物业管理存在

着基础服务、延伸服务和园区企业文化建