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楼盘物质功能需求和精神需求对比表

1、物质功能：

特征：物质功能需求是居住最基本的需求，反映在居家上是指居住空间的质和量两个方面。

消费需求：在住房消费过程中，价格、付款方式、房型、园林规划、交通、生活配套等是消费者考虑的物质因素。

2、精神需求：

特征：从“能住就行”到体现“舒适性然后才开始注重生活意境、精神需求和人性化，居住的精神需求是让住宅成为居住者心灵的休憩场所；

消费需求：地段、区域、环境、管理服务、品位、情趣、社区、邻里、审美等文化和精神因素，后者是居住文化特征的研究对象。

这个时代的消费已经不是完全的物质消费，而属于体验经济的范畴-为体验而付出，而不是为单纯物质需求而付出。老百姓已经不满足于单纯的居住功能，对居住空间有了更多的要求。比如住得更舒服一点，生活的空间更有意义一点，精神和文化需求在城市更加突出地表现出来，带来这些变化的关键在于人们对财富的观念发生了改变，从物质形态的单一，到今天物质与精神并存的多元，物质形态的东西已经不是财富中最主要的构成，可以说，中国的房地产市场正在从功能消费转向文化消费。

购房时消费者主要还是考虑家庭生活和工作的方便，然后才是审美、邻里交往、社区文化等精神层面的需求。但是作为二次置业及多次置业者这方面的精神需求更加迫切。

居住阶层分析

不同阶层消费者分化特征及消费心理

分化特征：

.社区群体的分化。

.社区活动的分化。

.社区价值观念及文化的分化。

.社区利益的分化。

消费需求：

在总区阶层化的张力和引力双重作用下，居民必然选择自己所归属的社区居住，社区也必然走向阶层化。处于社区边缘的阶层成员，其社区归属感和认同感最弱,就会有争脱的动力；而某一地区阶层聚集形成一定量的时候必然会吸引更多的同阶层消费者加入。

各阶层消费者在选择居住区域或居住楼盘时，就会有争脱的动力；而某一地区阶层聚集形成一定量的时候必然会吸引更多的同阶层消费者加入。

各阶层消费者在选择居住区域或居住楼盘时，就会考虑到地区的居民结构、文化氛围等相关问题。

自改革开放以来，市场经历了多轮优胜劣汰，中国的城市社会阶层已经越来越清晰。在徐晓军《论我国城市社区的阶层化趋势》一文中指出，阶层的分化后特征是“阶层内部趋于平等，而阶层间的距离拉大”，相对而言深圳各阶层之间的开放精神及社会包容度要比其它大城市大一些，但在社区中仍会有阶层分化现象；比如在深圳的莲花二村在九十年代居住的3万多业主都是工薪阶层，但有一部分业主现在已变成中产阶级或有产阶级，其选择高档次的社区已成为必然；社会阶层的清晰化将带来房地产开发思路的改变，“人以群分”的开发思路将更能迎合市场实际，居住阶层较一致的小区会受到欢迎。

除以上分析之外，消费者选房时还与其生活经历及习惯、生活闲暇时间多少、修养情趣、不同城市消费特性、家人的意见及对未来的收入预期等因素有关，房地产业的初级阶段，消费者心理不成熟，比如有专业知识不够、易冲动、不知如何保持自己权益等等，开发商抓住这些个特点，杜撰出某种或时尚或似乎带有文化品位的某种概念，反复炒作，吸引消费者，屡试不爽。

但房子就是房子，消费者会越来越成熟、精明，他们会更加注重规划设计、产品质量、服务质量、环境质量、性价比，更加注重房子本身，注重细节。消费者不会永远狂热地为概念暗示而跟风、追求时尚。但随着我国住宅产业的全面进步、消费者在购房时会更趋于理性，这对于房地产市场的健康发展也是有益的。

二、理想人居之开发商研究

理想人居的探索

中国的住宅产业发展已有20年的时间，正所谓是“居住改变中国”。目前，业内关于住宅开发建设的探索可以说是“百花齐放二探索，是有益的，无论哪一种概念，哪一个创意，在某一个局部，某一个消费群体中，都可能有它的市场。关键是，如何把一系列概念和创意有机地融合到我们所开发的住宅中去，政府和发展商共同担当理想人居建造的责任。

国家各级政府在住宅产业化方面也在不断地出台新的规范和指导性文件，近期建设部和国家质量技术监督局推出的《住宅性能评定技术标准》，技术标准从适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能等方面进行评定，住宅性能按照评定得分划分为A、B、C三个级别，其中A级住宅为性能好的住宅；B级住宅为性能达不到A级但还可以居住的住宅；C级住宅为不适宜居住的住宅。A级住宅按照得分由低到高分为1A(A)、2A(AA)、3A(AAA)三个级别。

中国住宅产业商会出台的《中国生态住宅技术评估手册》(2003版)《中国低层低密度住宅规划设计要点与建筑体系》，对生态住宅和低密度住宅进行合理的规范。

同时国家也在推行住宅产业化中的样板工程，从1999年4月建设部实施的“国家康居示范工程”集中体现了住宅现代化的发展方向，显示当代住宅产业中的科