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商业项目定位与业态组合规划

商业项目定位与业态组合规划提要：主力业态定位，即

将核心主力店和主力店选择作为购物中心规划前期工作的

核心内容，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障

持续经营成功的关键

于

商业项目定位与业态组合规划

随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为

商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的

重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息

流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的

目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便

成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。

目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态

不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态

大胆尝试和创新。

一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸

多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态

的组合规划。

一、项目市场定位规划

准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发

展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……

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现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某

种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，

宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准

确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，

创造最大差异化，从而引领市场。

（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体

服务对象

1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。

2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参

考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费

倾向等调研数据）。

3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，

汇总分析得到不同消费群的构成：

A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费

能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特

征：

业态需求——求综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、

化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和

生意人。

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B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费

群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、

珠宝首饰；

功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的

消费群。

c、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层

居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特

征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土

特产；

功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；

消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周

边县市的居民。

（二）商业中心功能、规模定位

1、定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模

商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人

们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需

要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为

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