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价格鉴证师《价格鉴证理论与实务》考点：收益法

价格鉴证师《价格鉴证理论与实务》考点：收益法

导语：及时、准确地掌握大量不同行业的经济信息、技术信息和

政策信息是运用收益法的基础，因此大量收集、整理和分析不同的信

息是评估机构和评估人员运用收益法的前提。以下是店铺为大家整理

的价格鉴证师《价格鉴证理论与实务》考点：收益法，仅供参考，希

望能够帮助大家。

价格鉴证师《价格鉴证理论与实务》考点：收益法1

1、熟悉：收益法的基本概念和使用的前提条件

收益法是利用资产未来收益的现值确定标的价格的方法。比如土

地的价格

收益法，将标的在未来的预期收益，按设定的折现率折算成现值，

借以确定标的价格的一种方法。

收益法基于预期原理，是建立在货币具有时间价值的基础上的。

前提条件

1、收益货币化——标的必须是具有获利能力的资产，未来的预期

收益能够用货币来衡量。

2、风险货币化——资产所有者承担的风险必须能够用货币来衡量。

注意：收益法使用的范围是能够连续获利的资产，未来收益很少

或者不稳定的资产，不能使用收益法

2、掌握：收益法的基本公式，掌握以下三种情况下的价格鉴证方

法：

(1)未来收益年限无限且收益不变、

(2)未来收益年限有限且收益不变

(3)未来收益年限有限且年收益不等额

价值理解

社会对企业价值的理解或观念不同，影响评估人员对收益法的应

用

在欧美发达国家中，对于资产交易中的企业价值评估、单项无形

资产评估均广泛采用收益法，并且容易被交易双方所接受。但就目前

国内情况看，则很少有评估机构和评估人员采用收益法，对于企业价

值评估几乎千篇一律用成本法，即使有少数机构或评估师采用了收益

法，其结果也大都受到有关部门或社会人士的质疑而不被接受，这反

过来又进一步影响了收益法在企业价值评估中的应用。

由于西方发达国家市场经济发展历史很长，市场发育比较成熟和

完善，人们对于市场经济中企业价值的理解和观念明显区别于计划经

济体制影响下的中国大多数人。在市场资产交易中，任何投资者的目

的非常明确，即投资是为了收益，某项资产交易能否成功以及成交价

格的高低就取决于该项资产在未来能否为投资者带来收益及收益能力

的高低，而不是取决于购建被交易资产的成本。对于一个企业来讲，

虽然一个企业是由固定资产、流动资产、无形资产及负债构成的，但

相互之间绝不是孤立的、静止的，而是一个有机的整体，各种因素之

间存在着相互依赖、相互影响的极其复杂的关系。一个运营中的企业，

由于各种资产的交互作用及社会等外部环境的影响，其价值并不遵循

1+1=2的数学规律。投资者在投资时虽然也注意固定资产、流动资产

及负债状况，但是更为重视企业对整体资产的运营能力和运营潜力，

例如企业的技术力量、产品的种类及技术水平、品牌的社会影响及市

场占有份额、企业在行业中的地位、行业内技术发展状况及发展趋势

等等，即除了关注有形资产外，更加关注能否通过无形资产效能的发

挥而使有形资产高效运营，从而获得期望的收益，对于任何一项不能

获得最低预期收益的资产，投资者是不会进行投资的。因此，一个企

业在未来能否具有获利能力及获力能力的大小就成为其交易及交易价

格的最基础条件。收益法正是以被评估资产未来收益能力作为价值评

估的基础，因而在市场经济社会中容易被社会所接受。

在中国国内，由于长期受计划经济的影响，社会上大多数人对资

产价值的认识还停留在企业账面上，认为会计账面真实记录了企业资

产的数量及价值，是企业资产价值的真实反映，因而成本法才易于为

社会所接受。由于社会对收益法的怀疑和排斥，影响了评估机构和评

估人员对收益法的应用。

价格鉴证师《价格鉴证理论与实务》考点：收益法2

第一收益还原法概述

1、收益还原法的定义和原理

是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，

将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益;而相对于

土地所有者而言，称为地租。

2、收益还原法的基本公式

(1)土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：

p=a/rp-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率a=pr

(2)土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：

p=a