英国最大的购物中心MetroCentre购物中心.pdf

英国MetroCentre(音译美琢)购物中心

英国最大的购物中心不在显赫的大都市，而是座落于一个只有7.8万人口的小城市“盖茨海德市”。基

地面积120亩，位于该市的郊区，原本是专门给发电厂倾倒废料的荒地，也无交通动线连接基地，当初这

块地的市值鉴价评估不到10万英镑，谁都想不到开发之后竟成了今天欧洲最大的购物中心之一，营业面积

168,900m2，年均聚客入店2,400万人次，盖茨海德这个小城市也因而声名大噪。

立地位置/商圈客源覆盖范围

最初，从表面上去评估这块基地，一般都认为没什么价值可言，但就商业地产开发的角度来审视的话，

它的战略位置却是大有文章，价值匪浅。它位于泰恩河流域(TyneRiver)的心脏地带(见图1)，介于英格兰

东北地区最大城市纽卡斯尔(Newcastle)与盖茨海德市之间，过了泰恩河，就进入了纽卡斯尔市，距离约12

公里。图1:美琢购物中心之立地位置

此外，该购物中心虽在盖茨海德市的郊区，但以其168,900m2的营业面积属于「超区域型购物中心」，

主商圈客源辐射范围可拉至25公里，覆盖了包括盖茨海德市、纽卡斯尔市及周边小城市，开车30分钟内

到达基地的人口约150万人，次商圈则放大至25~50公里的范围内，以纽卡斯尔市为核心的12个大小卫

星城市都会圈，开车1小时内可到达的人口约250~300万人。

在英国，家庭购物习惯离不开汽车，购物中心和超大型店也多半在郊区开店。问题是，美琢购物中心

的基地是块不毛之地，亦无交通动线可言，仅有的是它的商业战略位置，如此而已。很显然地，光有战略

位置的优势，竞争力太单薄了，如果缺少四通八达的交通动线，顾客进不来，项目根本就搞不下去，因此，

必须靠当地政府改造计划的强力支持，而购物中心的联外交通动线建设，便成了最重要的配套项目。

阶段性开发计划

1981年，英国政府将基地附近的大片土地划为商业开发区，这给了开发商一个绝佳的机遇进行开发，

第一，土地价格低，第二，开发法规限制大幅放宽，第三，政府给予多项税率优惠政策，鼓励开发，第四，

政府阶段性强化该区的基础建设，特别是联外交通动线网络。换言之，各方面的条件，都符合了开发商在

成本上的基本的需求，同时，也解决了联外交通动线网络的最大问题。

从图3、4我们可明显看出，由于基地位于郊区不毛之地，联外交通建设即变得十分关键，首先，环绕

着基地的几条道路完工通车，并与主线A1高速公路连上，才开始启动项目，第一期红区和第二期绿区共

33,471m2于1986年建成先行开业，紧接着与购物中心衔接的轨道交通与公交大巴转运站于隔年1987年

落成，同时，黄区、蓝区、灰区与室内主题乐园，共83,612m2，亦峻工开业，整个项目的开发，完全跟着

联外交通网络建设的步调起舞。

附表1：阶段性开发与扩张计划

1984年环绕基地的几条主要联外道路与A1高速公路连接通车，同年，购物中心正式启动开工。

1986年购物中心第一期红区23,252m2及第二期绿区10,219m2先后竣工开业。(见分区开发计划)

第三期黄区、蓝区及灰区竣工开业，营业面积共83,612m2。连接购物中心的公交大巴及轨

1987年

道交通转运站落成启用。

黄区扩建完成开业。绿区二楼主题馆Forum开业。主题乐园入驻蓝区开业，为欧洲最大的

1988年

室内主题乐园。

1989年黄区二楼主题馆Studio开业。350个车位的大巴停车场落成启用。

A1高速公路往西第一、第二交流道建成通车；A1高速公路往北第三个交流道建成通车；新

1990-94年

道路-汉迪公路建成通车。

购物中心的公交大巴及轨道交通转运站改建完成。购物中心红区扩建完成开业。即为现今英

2002-04年

国最大的购物中心。

以8,250万英镑收并隔邻的零售公园。2008年4月主题乐园撤场，保龄球馆及电影院扩建

2007-08年