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异议登记是指当利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误

，而登记簿上记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请

书、申请人身份证明、登记簿记载错误的证明文件等材料，向房屋登记机构提

出异议，经审查通过后，登记机构将异议记载在登记簿上的登记行为。异议登

记旨在对登记错误状态下的真正权利人或者利害关系人提供救济的手段，通过

在登记簿上记载房屋登记异议，排除登记的公信力，排斥第三人的信赖，从而

达到维护和救济自身权利的目的。异议登记并不是一种终局的对错误登记的救

济，但它可以及时或临时性的提供一种保护，并与更正登记结合形成了保护真

正权利人或者利害关系人的制度体系。

关于不动产登记的法律效力：第九条不动产物权的设立、变更、转让和消

灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。依法属

于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。【本条解读】不动产物权登记的

法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：一是登记对抗主义。认为

不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的

意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。日本国采此立法例。二

是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当

事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当

事人之间也不发生法律效力。德国、瑞士采此立法例。三是地券交付主义。又

称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他

项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要

件。澳大利亚采取此种做法。

四是登记公示主义。即以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物

权的变动以当事人合意而发生效力。也就是说买卖合同有效成立，标的物所有

权即行转移，无需登记和交付。如法国的立法模式，这种立法模式不承认物权

行为。明显本条取向第二种模式，仍然偏重于国家干预管理的色彩。

个人倾向对抗要件主义。关于不动产登记的统一性规定第十条不动产登

记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一

登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。可见我国仍然实

行土地属地管辖制度，目前土地登记机构为分级多头登记模式，对房屋、林

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地、水权、等不动产分别在不同的机构登记。现在理论界和实务界呼声强烈，

要求统一登记机构，目前的登记模式存在机构臃肿，经费分散，重复登记，不

便查询等弊端。这涉及国家机构改革的敏锐问题，本条明确了也顺应了当前要

求统一的呼声，下定决心确立了统一性改革的大方向。本条牵动了我中心的前

途命运，也就是说以后涉及到我中心登记职能的整合调整问题。总的来讲。物

权法草案从基本法的角度确定了我国不动产登记的必要性，也影射了中国未来

不动产登记大有可为。到底怎么个统一法目前也不是非常明朗，尤其是登记机

构统一改革争议较大，的使命被交给了未来的《不动产登记法》。（1）登记的

法律依据不统一，没有专门制定的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法

律依据主要是单行民事法律、法规，如《中华人民共和国房地产管理法》、

《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定交叉混杂。（2）登记机关

不统一。根据不动产物权类型的不同，我国的不动产物权登记分为土地物权登

记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记，相应

地，我国不动产物权登记的机关也有六家之多，分别是国土管理机关、房产管

理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。

登记机关不统一，损害了登记制度的基础权威。申请登记的材料第十一条当事

人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不

动产位置、面积等的其他必要材料。事实上是对《土地登记规则》（修正版）

第十条第一款中权属证明或权属来源证明的细化。《土地登记规则》（修正

版）第十条第一款规定：“土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项

权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料：（一）土地登记申请书；

（二）单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明；（三）土地权属

来源证明；（四）地上附着物权属证明。”不动产登记机构的职责第十二条登记

机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提交的必要材料；（二）就有关登

记事项询问申请人；（三）如实、及时地登记有关事项；（四）法律、行政法