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房地产估价理论与方法分类模拟题31

判断题A对B错

1.成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后

将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

答案：B

2.成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来

估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。

答案：B

3.成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。

答案：A

4.成本法中的“成本”不是通常意义上的成本，而是价格，但价格中不包含利润。

答案：B

5.在成本法中，房地产成本采用的是实际成本。

答案：B

6.成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值。

答案：A

7.在完善的市场经济下，土地取得成本一般包括购买土地的价款和在购置时应

由买卖双方共同缴纳的税费。

答案：B

8.建筑安装工程费包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工

程费用、装饰装修工程费用等。

答案：A

9.房地产开发成本扣除土地开发成本后的余额，属于建筑物建设成本。

答案：B

[解答]房地产建设成本扣除土地开发成本后的余额，属于建筑物建设成本。

10.为便于投资利启、的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用与销售

之后发生的费用。

答案：B

[解答]为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用和与

销售同时发生的费用。

11.从估价角度来看，为了使评估价值合理，房地产开发商的自有资金应获得的

利息也要与其应获得的利润分开，不能算作开发利润。

答案：A

12.土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金

还是自有资金，都应计算利息。

答案：A

13.成本法中的土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，均按

照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。

答案：B

[解答]成本法中的土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，

均应按照它们在价值时点的正常水平来估算，而不是按照它们在过去发生时的实

际或正常水平来估算。

14.某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为5%，为吸引3

年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于5.25%。

答案：A

[解答][(1+5%)3-1]/3=5.25%。

15.销售税费是指销售已经开发完成的房地产或者预售未来开发完成的房地产

应由卖方缴纳的税费。

答案：A

16.成本法中房地产价格构成中的销售税费既包括由买方缴纳的契税等税费，也

包括由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。

答案：B

17.某宗土地取得成本为1000万元，建设成本为1500万元，管理费用为80万

元，销售费用为30万元，销售税费为15万元，投资利息为25万元，开发利润

为400万元。则其投资利润率为15%。

答案：A

[解答]投资利润率=开发利润/(土地取得成本+建设成本+管理费+销售费

用)=400/(1000+1500+80+30)=15.3%。

18.运用成本法评估某个在建工程的价值，即使该在建工程实际投入了较多费用，

但在房地产市场不景气时也要予以减价调整。

答案：A

19.在确定建筑物的重置价格或建筑安装工程费时，都应包含开发管理费用。

答案：B

[解答]建筑安装工程赞不应包含开发管理费用。

20.一般的建筑物适用于重建价格，有历史美学价值的建筑物适用于重置价格。

答案：B

21.重建价格关键是“复制”估价对象所必需的支出和应获得的利润。

答案：A

22.延迟维修的损坏残存主要是由人工使用引起的。

答案：B

23.建筑物的经济折旧是建筑物因功能性落后所导致的价值贬损。

答案：B

24.由于交通拥挤引起的折旧属于功能折旧。

答案：B

25.建筑物的经济寿命短于自然寿命，它是由其经营收益决定的，与其他情况无

关。

答案：B

26.如果建筑物的有效年龄比实际年龄大，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反

之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。

答案：B

27.某大型的商贸中心，实际年龄为20年，该建筑物的维修养护状况较差，也

没有进行装修，那么该建筑物的有效年龄小于20年。

答案：B

[解答]当建筑物的维修养护比正常维修养护养的，其有效年龄大于实际年龄。

28.年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余寿命来求取折旧的方法。

答案：B

29.某建筑物的建筑面积100m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，判定

其有效