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推进国企住宅小区管理社会化改革的措施4200字

随着国家城镇住房制度改革的不断深化，我国国有企业员工住宅小区房屋产权大部

分已转入员工个人名下，许多国企相继成立了物业公司，引入物业管理的概念对住宅小区进

行管理，这较之前的后勤管理有了明显进步，但企业依然承担了几乎所有的房屋维修及管理

责任，与社会化、专业化、市场化的物业管理要求还存在很大差距。

一、大部分国企员工住宅物业现状

（一）企业承担过多的社会职能，住户过于依赖企业

长期以来，由于受计划经济的影响，国企承担了员工住宅小区供热、供水、供电和

物业管理职能，每年要因此支付数额不菲的维修等费用。

同时，随着房地产市场化程度的不断深入以及《物权法》的颁布实施，国企小区住

房也逐步从计划经济福利分房发展到市场化阶段。一些国企员工住宅小区房屋已出售给非本

单位人员，国企小区居住人员结构发生了巨大变化，从前企业大包大揽的福利型管理模式已

不再顺应社会发展趋势，也不能够满足广大业主对生活品质的更高追求。同时，企业也因此

承担了非本单位员工的物业管理费，形成了企业的成本浪费。

而另一方面，企业承担物业费用，因企业经费充足与否、房屋面积大小差异等因素

的存在，造成单位和员工之间苦乐不均，尤其是一些企业受经营效益等影响，物业管理经费

得不到保障，导致小区物业管理无以维系。

此外，单位支付方式强化了物业管理的福利性、忽略了其商品性，不利于引导住户

树立物业服务商品观、消费观，导致国企小区住户住宅管理福利性、供给制观念普遍较为浓

厚。

同时，国企住宅小区大都没有建立以业主大会、业主委员会为核心的业主自治机制，

有的即使已经组建，但发挥职责不明显，物业自治主体缺位现象非常突出。

因此，国企小区住户对企业服务有依赖思想，普通存在有事找企业的观念。

（二）小区物业专业化程度低，服务成本过高

大部分国企员工住宅小区采取的是后勤服务部门自管模式，企业有关管理部门和后

勤服务部门存在职责不清、界线不明的情况，容易出现各部门都管又都不管的真空区域。同

时，大多数企业没有形成一套行之有效的后勤服务管理制度和体系，而后勤大多为安置型、

照顾型员工，且缺乏系统的职业培训，服务方式方法欠佳，专业技能较弱，服务水平较低。

由于企业后勤服务部门专业化程度较低，导致服务成本居高难下。如湘潭某大型国

企1997年至2003年间陆续新建的住宅小区，因管道老化、疏于管理等原因，全体住户

入户自来水表计之和仅为小区总表计量的一半，小区自来水流失量达到50%。该公司曾经作

过测算，如果继续由企业后勤服务部门按现有模式运作，在企业完全停止对员工生活小区的

投入情况下，比照当地同区域住宅小区标准对住户收取的物业管理费，根本无法维持小区现

有物业管理水平。

（三）企业费力不讨好，小区业主满意度不高

随着国有企业经济体制改革的进一步深化，国企对后勤系统的资金投入受到了越来

越多的规范和限制。由于物业改制的滞后，尤其是一些老旧住宅小区，由于设备老化、功能

差、隐患多、问题突出，住户意见较大。同时，由于小区物业管理专业化水平较低，甚至业

主一些基础的维修维护要求也无法满足。

如湘潭某国企一个员工生活小区有37栋楼房、近1000户住房，仅配置2名水电工

人、4名保洁员及若干保安人员，且人员、职责到位情况不理想，公共区域卫生状况不佳，

业主报修响应不及时，住户满意度不高。

二、物业管理市场化是国企住宅小区管理体制改革的必然选择

（一）物业管理市场化是适应市场经济社会产权多元化发展的必然趋势

物业管理机构受物业所有人委托，对房屋建筑及相关配套设施进行维护、修缮和整

治，为业主提供有偿服务。

这是在市场经济条件下，与现代房地产综合开发相配套，适应住房制度改革，推进

住房商品化、产权多元化及改善居民生活环境的一种通行的住宅管理方式，是住房制度改革

不断深化的必然趋势。

（二）物业管理市场化是央企分离移交（二）物业管理市场化是央企分离移交三供一业三供一业的硬性要求

原国家经贸委等八部委于2002年联合下发了《关于国有大中型企业主辅分离辅业

改制分流安置富余人员的实施办法》（国经贸企改〔2002〕859号），它不仅为国有企业物业

管理走向