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商业地产业务特点解析（上）

黄平深圳赛普管理咨询公司

广义的商业地产包括零售、酒店、写字楼等与销售收入，通常关注的指标是节点完成率、销

多种商业形态。狭义的商业地产指零售或批发用售收入、利润率、现金流，总体说来是以财务层面

途的商业场所，不包括与住宅配套的裙楼底商，的指标为主。项目目标通常反映在项目运营目标

购物中心（ＭＡＬＬ）是最典型的狭义商业地产。本文书中，标杆企业的住宅项目运营目标书中的指标

所指的商业地产是狭义概念。就是以财务指标为主，重点是利润率。商业项目

商业地产是以商业功能、商业需求为导向，与住宅不同，不是建完了就卖掉，商业项目通常

对房地产物业的需求和功能进行科学规划，以使是不卖的。商业项目在开发建设完成后进入经营

之适应商业经营需要的房地产开发。与住宅地产阶段，通常是由开发商自己进行经营管理或委托

相比，商业地产在项目开发与经营管理上有其自专业的商业管理公司统一经营管理，经营业绩的

身特点。好坏不仅对开发商的公司品牌，而且对城市的经

项目拓展阶段济、社会将产生重要影响，商业项目最看重商业

一

、

很多地产公司有住宅地产开发经验，向商业场所的销售业绩，关键的衡量指标是坪效，即每

地产业务延伸，项目拓展对各城市政府资源依赖平方米上的销售收入。只有商铺的业绩提高了，

比较大，因此大部分商业地产项目拓展是依托住才能收到更多的租金，因此商业项目更关注客户

宅地产完成的，城市公司管理层常常把商业项目层面，只有客户业绩提升了，才能收到更多的租

当作住宅的附属物看待，特别是做综合体项目的金，才能实现商业项目的财务目标。

时候，他们更多的是关注住宅。这种项目拓展方味地追求商业项目的短期利润有时候会

一

式容易造成商业地产的产品线太长，不同档次、起到相反的作用，比如将部分商铺出售，短期内

不同类型的商场可能都会有，这对于人才不足、能增加项目利润，但对长期经营会造成巨大困

商业地产业务开展之初的开发商来说，会增加很难，商铺小业主可以将铺位出租给任何租户，很

大的管理难度，存在较高的管理风险。难实现商场内商业业态的统一规划和管理（除非

开发商应该对自身的商业地产管理能力作返租），卖场没有特色，不同的商业种类搭配错

出评估，清楚现有商业管理团队的策划、设计、招乱，无法留住人气。

商及运营能力，明确与自身能力对应的商业项目二、定位策划阶段

区位及规模，是在一线城市核心商圈建购物中定位策划阶段重要的工作是项目定位、业态

于这些分组合规划及商业体量策划。