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2017年《房地产估价案例与分析》真题

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）

（一）估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至

2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017

年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场

调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问：

1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？

2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？

（二）甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼

等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证；厂区共有一本国有土地使用

证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年

限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银

行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：

1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？

2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？

（三）某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独

栋别墅的市场价值。

采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到A别墅的相关信息及

挂牌价格，搜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的

区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间

与价值时点间隔均在半年以内。请问：

1.上述两个案例能否作为可比实例？为什么？

2.选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，

还应对可比实例成交价格进行哪些处理？

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二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案只

有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号

内）

（一）

甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地

产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号

与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部

门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。

1.针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是（）。

A.认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价

B.认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价

C.不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委

托

D.进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续

工作

2.如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为（）。

A.估价委托书载明的房屋坐落地址

B.房屋权属证书记载的坐落地址

C.实地查勘显示的房屋门牌号地址

D.房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因

3.如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于（）。

A.未定事项假设

B.背离事实假设

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C.不相一致假设

D.依据不足假设

（二）

甲公司于2013年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买

后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2017年5月28日政府对该区域

作出征收决定，并于2017年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构与2017

年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2017年6月15

日进行了实地查勘。

4.该项目房屋征收评估的内容不包括（）。

A.被征收房屋的价值

B.因征收房屋造成的搬迁和临时安置费用

C.因征收房屋造成的停产停业损失

D.当地政府给予的补助和奖励

5.该项目房屋征收评估的价值时点应为（）。

A.2017年5月28日

B.2017年6月1日

C.2017年6月12日