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关于外包保安、保洁公司在

前期物业服务中的问题总结与综合分析建议

___________物业管理有限公司

年月曰

关于外包保安、保洁公司在“项目

前期物业服务中的问题总结与综合分析建议

至____年—月—日“XX项目城中展示中心”开业至“XX项目

营销中心”正式启用以来，我部与____________物业有限公司、__________清洗

有限公司先后签订了“XX项目城中展示中心”、“XX项目样板房展示

区”的保安、保洁服务合同。经过一年多来的实际运作，对“XX项目”项目在配合销

售、安全保障、形象展示、礼仪服务、清洁美化环境、大型活动的支持、配合等方面起

到了一定的作用，但由于“XX项目”属于高端房地产项目，其前期物业管理中，对保

安、保洁运作的要求非常高，故，上述两家公司在履行合同的过程中还是存在诸多问

题，现做如下总结及综合分析建议：

★目前外包保安、保洁队伍存在的问题：

一.贯彻、履行合同不利，对服务方案中的内容无法充分展现。具体表现

为：

1.城中展示中心原方案中配置有停车场管理员岗位，但在合同的履行中此岗位一直未

有真正体现。

2.样板房服务方案中停车场管理员岗位的配置，但在实际的运作中此岗位时有时无，

使服务方案无法达到预期的效果。

3.不能按合同的要求，派送合格的人员，致使大部分保安、保洁形象不

佳，又缺乏一定的培训，致使不能达到服务方案中形象展示的效果。

4.外包单位缺乏主动服务意识，与甲方的沟极少。不能及时发现自己队伍中及时存在

的问题并及时解决，往往是问题出现后，经过甲方的交涉，才勉强解决。

二.外包单位的专业优势不能体现，具体表现为：

1.缺乏自己的人员基地及用人储备，在人员的录用上，缺乏严格的政审和选拔，往往

是“拉到蓝里就是菜”，招募社会上一些闲散人员，甚至发生将一名取保候审人员

安排到“XX项目”项目的保安队伍中。

2.缺乏对队伍的专业培训，队员经过最简单的培训就仓促上岗，故此在岗人员根本不

具良好的服务意识与理念。

3.缺乏合适的专业性技术性人才，不能完全根据服务方案提供完善的服务计划、流程

等，专业技术上完全依赖与甲方，但和甲方的配合又不默契。

4.缺乏管理人员对自身队伍的监督、管理。导致外包保安、保洁队员管理混乱，对正

常的工作造成极大的影响。

三.“XX项目”项目外包保安、保洁运作中存在的综合隐患

1.外包服务质量难以控制

_____物业、清洗公司通过与我方签订了服务合同后，给我方输送的保安、保洁人

员均未接受过专业化的培训，导致专业化的服务停留在较低水平，而达不到我方的

期望。

2.人员流动过于频繁，严重影响正常的服务岗位运作

至_____年______月以来，______物业及______清洗2家公司，在与我签

（）

订的服务合同中城中、及样板区服务合同，保安岗位总人数为人。保洁总人

数为人。而短短的一年多，保安、保洁先后流动的总人数远远超过实际运作的岗

位人数。一个刚刚熟练的岗位，往往没有几天就换了新人仓促上阵，严重影响了正

常的运作。所以，对保安、保洁的培训、素质的提高就成了无意义的事。

3.物业服务理念难以提高

外包员工作时始终以外包公司的利益为第一，且普遍有种“反正如果

我不在这里做，公司会调我到另一个单位”的心态。加上过高的人员流动性，很难

在外包员工中形成凝聚力。

★对造成上诉问题的原因综合分析：

1.城中售楼处是于_______年______月_____日正式启用，我部运作部、行

政部经理于—年—月中旬刚到任，时间紧任务急，对外包单位的选择比较仓

促。没有充分的时间选好合适的外包单位。

2.在订立合作合同时，未完全将双方的责、权、利明确清楚，特别是关于双方责任划

分的条款不够清楚。

3.外包单位，选用的人员素质太差