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土地估价原则

一、土地估价的内涵

土地估价是指估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地

市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然特性，按土地的质量、等级及其

在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土

地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多

块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。

从土地估价的概念可以看出土地估价具有以下几个方面的内涵。

（一）土地估价必须依据土地估价的原理和方法

土地虽然像商品一样可以交易，但由于它不是人类劳动的产品，因此不具商

业价值，其价格受到经济、社会和自然等许多因素的影响，有别于一般商品的价

格。这就决定了土地估价具有自己独特的理论和方法；只有遵循土地估价的原则，

依据土地估价理论，正确选择土地估价的方法，充分考虑各种因素对土地价格的

影响，才能正确评估出土地价格。

（二）土地估价必须依据充足的土地市场资料

土地价格的形成最终取决于土地交易双方。也就是说，土地价格形成于市场，

不充分掌握土地市场的交易情况，不了解土地的供求情况，不把握土地市场的过

去、现在和未来的发展趋势，也就不能评估出公正、客观、合理的土地价格。

（三）土地估价必须考虑政府土地政策的影响

政府的城镇规划对地价可产生巨大影响。同一块土地，规划可使之一夜之间

身价百倍，也可以使之无人问津。如果不考虑政府的政策，地价评估结果很难称

得上公正、合理。

（四）土地估价要充分了解估价对象地块的各种权利状况

同样一块土地，不同的权利，其价格可能相差很大。因此在地价评估之前，

必须通过查阅土地登记资料进行现场勘察，弄清评估对象土地的各种权利状况。

（五）土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格

因为地价随着社会经济的发展变化也在不断涨落和变化。如果不明确所评估

的价格是哪个时点的价格，那么所评估出的价格就毫无意义。

二、土地估价原则

土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形

成的。而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并正确

判断其变动趋向，了解土地价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能

作出正确的估价。同时，由于土地的位置固定性、面积有限性及差异性等特性，

土地市场是一个不完全竞争市场即不充分市场，土地价格通常依交易要求个别形

成，受许多个别因素影响。因此，估价师的评估对市场的判断，是科学方法和经

验判断的结合。估价师在进行估价活动时，首先要掌握土地估价的基本原则，以

此为指南，认真分析影响土地价格的因素，灵活使用各种土地估价方法，对土地

价格作出最准确的判断。土地估价应遵循以下基本原则。

（一）替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致

相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时

存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。土地价格也同

样遵循替代规律。某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型

具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的地

块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。因此，土地估价中的

替代原则可概括为：

（1）土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定。

（2）土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比

较后所决定的价格。

（3）土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。

根据上述原则，在土地估价时，就可以通过对土地条件即土地使用价值的比

较来评估土地价格。如在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与

待估地块有替代可能的地块的地价和条件，通过与待估地块进行比较来确定待估

地块价格，即在土地估价中经常采用的市场比较法是以替代原则为基础的。应当

注意的是，由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很

难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品。因此，一般都要进行时

间和土地条件修正后，才能按替代原则，采用市场比较法确定待估地块价格。

替代原则实际上与收益还原法也有较深的渊源关系。因为某地块的价格，如

有替代可能，则可迅速确定与该地块产生同等纯收益的其他地块的投资额和价

格。可见，替代原则是表示合理经济行为的基本原则之一。它适用范围广，是估

价原则的中心内容之