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店铺选址的五个步骤

2014-07-12朱静明

商铺选址是个讲究细节的活，我们不妨来系统化探讨下店铺选址的步骤与标准动

作。

前两步：基础信息搜集不可忽略

选址前两步，是打基础的关键之举。

第一步：搜集城市规划资料，分析可预见未来的城建发展重点，了解商圈分布与

租金趋势。依据企业自身定位选择合适商圈，并对该商圈可能据点的开发计划与

需求目标进行确认。

第二步：商铺产权资料、既有店面状况确认。以150平方米商铺的理想情况为

例，临街面与进深比率为1.5：1。建筑物为框架结构，单层高度不低于3.2米，

租赁期限3年以上，租金3~5元/平方米/天，500米商圈范围内居民人数不低于

5000人。

第三步：实地步行观察，为选址吃下“定心丸”

实地步行观察，调查交通情况、人流量大小是选址中不可或缺的一环。

对人流量的考察时间分为周一至周五、周六和周日、法定节假日3个部分，对每

个部分，早上8点至晚上10点，以1个小时为间隔计算从店面经过的人流数。

判断人流动线的主次与方向。

表一：人流调查表

上表中，以1个小时为一个调查时段，分段逐一开展调查。如果该地区的商铺营

业时间为早上8点到晚上10点，计营业14个小时，则需要14个时段的调查数

据。

人流调查中有时候会发现，在同一个区域内，街道两侧的人流分布是不相同的，

尽量选择人流数最大的位置。另外根据分时段的人流数量分析，判断人流高峰出

现时点，可以为后续的时段促销活动提供数据来源。如果有条件的话，人流调查

至少持续三天，并尽可能分别选取工作日、节假日、晴天、雨雪天等状态的时间，

将会更符合实际情况一些。

那么，究竟需要有多少客流才可以开店呢？这还需要结合当地的经济水平、商铺

所处的商圈类型和顾客的消费习惯等资料才可以判断。我们可以建立下面这样一

个模型来做分析。

案例：某社区商圈内商铺面积150平方米，商铺租金为130元/平方米/月，问：

该商铺可以保障开店盈利吗？

首先展开实地人流调查，因为是社区型商圈，需要把店前道路两侧的人流量合并

计算，调查结果为平均每小时480人。假如平均每小时进入商铺的客流量与店

前人流量之比为1：30，再乘以估算客单价35元，则得出该商铺日营业额=16

人（平均客流量）×14小时（营业时间）×35元（客单价）=7840元。一般情形

下，房租成本约占经营成本的50%，而经营成本约为营业额的20%，则房租成

本=7840元×30天×20%（成本占比）×50%（房租占比）=23520元。按90%的

准确率保守估算，则房租成本为23520元×0.9/150平米=141.12元/平方米/月，

大于实际租金130元/平方米/月，因此该商铺可以保障开店盈利。如果人流量减

少而其他条件不变，则可以考虑租赁略小些面积的商铺。

如果换成区域型商圈，这时人流调查只需计算商铺所在侧道路的人流。同时，区

域型商圈内，顾客需求更为多样化，导致计算模型的准确率下降，反映在道路人

流量与进店客流量的比值关系也下降。

第四步：商铺周边一公里内调查

对于便利店来说，一公里范围足够覆盖这个商铺的三级商圈了。在这个范围内应

当针对固定居民、吸客点、竞争对手等方面展开详细调查，充分了解自身所处的

市场环境。

表二：居民调查表

周边居民区的人口数量调查也是重点，包括年龄、性别、收入等资料。它决定了

消费市场的大致容量和消费水平，并据此微调本商铺的商品品类、价格、服务等

策略。

表三：吸客点调查

相邻行业的商铺越多，该商圈就越发达，聚客能力也就越强。而那些大型生活超

市，则可以带来更多多样性需求的顾客。选择在通往这些商铺的必经要道，就可

以分享到更多额外的人流量，从而有利于展现自身店铺形象，节约日后的宣传及

营销开支。另外，不可忽略竞争对手的调查，特别注意向那些经营成功的竞争者

进行更仔细的调查。

依据上述调查结果，最后绘制该商铺的商圈图。以该商铺所在位置为中心，以

250米为半径绘出核心商圈，以500米为半径绘出次级商圈。一般人的步行速度

大约为3~5km/h，即每分钟约50~80米。按此速度换算，步行3~5分钟可抵达

门店的范围内为核心商圈，步行6~10分钟抵达门店的范围内为次级商圈。这两

级商圈内的居民区使用独特标识，超出范围的居民区使用其他标识。对于便利店

而言，超出步行15分钟的范围已经很难有效管理。但是由于商业网点的分布不

均匀，有些距离较远的区域仍然可能抵达本商铺位置。

第五步：建立完整的商铺开发评估报告

一