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房地产行业成本核算中存在的问题及对策

房地产成本核算主要指房地产行业在开发商品房过程中形成的各项支出金额，根据项目的设计方

案、施工进度合理反映项目建设过程中发生的成本支出。一般是根据立项项目、开发业态或者开发周

期等进行成本汇集，达到项目竣工备案后计算出单位成本，然后按一定分配方法计算各项组成的开发

成本。目前一些大房企陷入资金链困局，小房企破产，行业集中度不断提升。面对恶劣的经营环境，

保持资金流，努力活下去才是重中之重。房地产企业需要重视成本核算，加强内部控制，提高企业资

金流和企业利润才能够立于不败之地。本文阐述成本核算的对象、分析成本核算存在的问题以及原因，

根据成本核算存在的问题提出改进对策。

一、房地产行业成本核算的作用和重要性

（一）房地产行业成本核算的作用

房地产开发成本的核算结果反映出项目前期编制的成本预算、项目执行过程中的成本控制以及后

期的经营成果是否科学和匹配。因此，房地产行业成本核算的作用很重要，包括：其一，房地产企业

可以通过成本核算动态监控成本的控制情况，企业通过合约规划将目标成本细分为一个一个可执行的

经济合同。工程部等参与开发部门，根据施工合同付款条件，审核工程进度资料并按照财务付款要求

将进度结算资料和发票提供财务审核，财务根据公司制度要求审核合格后支付对应工程款，并按业务

发生的情况如实入账，做到账实相符，直观地反映出项目的进展情况，为报表使用者及时提供建设项

目的开发成本波动情况。

其二，有助于企业更好掌握资金的使用情况。开发项目的成本核算本质上也是核算企业资金的使

用情况。管理层通过成本核算分析开发产品的资金占用额度大小、占用时长以及为未来还需筹集多少

资金进行开发，以保证项目的资金流，为管理层控制资金投资提供动态的信息，从而有利于企业控制

好成本支出，避免资金短缺风险。

其三，促进企业竞争力的提升。企业财务人员通过对实际发生成本的归集、核算并与项目前期制

定的目标成本进行对照，查明实际成本与目标成本相差较大的原因，并总结经验，为以后的开发项目

提供借鉴，优化企业成本管理制度。

（二）房地产行业成本核算的重要性

拿地前对拟开发项目进行成本核算旨在确定开发方案的可行性，拿地后对开发项目的成本核算目

的是确定开发成本的可控性。成本核算涉及包括前期部、设计部、工程部、财务部等大部分的沟通协

调、资源整合。房地产成本精细化管理有助于内控运行的有效性、项目进度的有序性以及现金流的掌

控性很重要。有助于管理层将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机地结合起来，制定出相应的

发展战略、计划以及对策。

二、房地产行业成本核算对象及成本核算项目

（一）成本核算对象含义

成本核算对象是可以把与项目开发相关的成本费用归到一起的载体，即生产费用承担的客体。成

本核算对象是否划分恰当，直接影响该对象的成本核算的准确性。成本核算的结果可以检测目标成本

制定的合理性，成本预算的完成情况，反映成本水平、对成本的控制以及管理水平的体现，为以后降

低成本提供有效案例。

（二）房地产企业开发成本核算项目

房地产行业产品的核算项目与一般工贸企业不同，首先，土地成本。土地成本包括政府地价、与

取得土地相关的税费以及拆迁等相关费用，根据有关资料说明，大多数情况下土地成本占比不超过

40%。其次，前期成本，前期成本包括项目规划、设计、可行性研究、三通一平等所需费用，一般不

超过10%。然后，建安工程成本包括房屋建造过程中计入总体建筑的各项费用，约占比40%；再次，

基础设施及公共配套设施费，指开发主体建筑物外的其他设施，约占比10%-20%。最后，开发间接

成本核算无法计入以上开发成本项目，又符合开发成本定义的相关支出。

三、房地产行业成本核算存在的问题

（一）部门间信息不对称

现代企业追求精细化管理。企业的精细化管理特点使各部门的战略目标具有其唯一性特点。这种

专业化分工本质上可以提高工作效率，加强企业执行能力。但因每个部门的管理责任不同，会出现业

务关注内容不同，导致各部门的信息传递不对称。例如，项目开发过程中，前期部需要变更备案项目

的住宅、商用、地下车库等业态，设计部因理念变更设计方案等，虽然完成了部门绩效目标，财务部

未及时获取项目的必威体育精装版信息，继续按照原来的项目信息进行成本核算，导致财务数据不能准确反映开

发项目的实际情况。更甚者某些房地产公司认为财务部只作为核算部门，无参与项目的开发当中，存

在信息滞后，无法及时为管理层决策提供有效数据。由此可见，部门之间由于侧重点不同，部门之间

的沟通往往不受重视