固定收益专题报告：国际对比来看，地产政策评估与债券启示-240603-华鑫证券-22页.pdfVIP

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研2024年06月03日

究

报国际对比来看，地产政策评估与债券启示

告—固定收益专题报告

投资要点

分析师：黄海澜S1050523050002▌地产政策放松进程和市场现状

huanghl@

2024年4月30日政治局会议以来，地产政策持续放松，

地产政策持续放松料将有助于市场企稳，但当前地产预期

收益不高、居民加杠杆能力和意愿偏弱，可能会在一定程

度上影响政策效果。从自住的角度来看，当前房贷利率仍

然高于租金收益率。从投资的角度来看，居民投资能力受

到存量偿债压力影响，投资意愿则会受到房价预期影响。

目前居民DSR指向还本付息压力仍然不低。近几个月消费

者信心指数和居民看涨房价比例降至低位，房价预期偏弱

也会影响居民投资行为。

▌对标海外，地产企稳过程中贷款利率如何变化

相关研究海外经验来看，政策推动居民DSR修复至舒适区间，以及居

1、《海外低利率时期利率复盘和国民断供担忧有效缓和，是稳定居民资产负债表，从而推动地

内启示》2024-05-08产市场以相对市场化方式企稳的重要途径。如果居民资产负

2、《震荡中的机遇与风险》2024-债表修复过程中，金融风险得到有效控制，居民DSR有可能

04-02在相对较高水平企稳。如果按照10-10.5%为大致的DSR企稳

3、《区域贸易协定和贸易“朋友水平，则对应居民存量贷款利率降到2.5-3%附近。住户贷款

圈”的新变化》2024-04-02增速的下行也可以在一定程度上降低居民偿债压力，住户贷

款余额增速每下降1%，大致能使得居民DSR下降0.11，而存

量贷款利率每下降10BP，大致能使得居民DSR下降0.09。

▌对标棚改，地产企稳需要多大规模收储

我们测算下来30大中城市商品房可售套数与2014年接近，

这也与统计局商品房待售面积数据得到的结论一致。因此，

要想使房价整体企稳回升，所需要的收储规模可能也与棚改

货币化量级相仿。但本轮一二三线城市累计跌幅均高于四线

城市，高能级城市前期房价涨幅高、贷款比重高，房价回调

固压力偏大。因此如果收储主要集中在高能级城市，相对较小

定的总收储规模可能也能起到较好的稳地产稳预期效果。

收▌对国内债市的启示

益总的来看，地产政策在稳地产稳预期方向上取得重要进展，

研