第八章--房地产经营.ppt

房地产经营是指房地产企业或部门为实现预期的经济和社会目的，以房产和地产为对象，进行的经营管理活动。1、房地产经营方式多样、难度大。2、经营活动与投资的一体化3、经营与生产活动交织在一起4、经营与服务的双重性5、房地产经营的风险较大内在风险：经营周期长、经营环节多、资金投入大外在风险：政治形势、社会稳定、经济环境、消费偏好6、房地产经营的约束性强受城市规划、土地用途、基础设施、房地产经济制度、经济政策等的约束。

1、经营内容房地产买卖房地产置换（如以房屋换房屋）房地产物业管理房地产信托和咨询（中介）多种经营二、城市地产经营（一）地产经营的概念地产经营是指对土地的勘测、维修、整治以及土地平整、建筑物拆除、地下管线铺设等土地开发和经营管理活动。（二）我国城市地产经营的内容和形式分为三个层次：第一层次：一级市场上的土地出让经营内容：国家把土地有偿出让给土地开发商形式：土地出让（土地批租、土地租赁）特点：土地产权（使用权）的纵向流通

第二层次：二级市场上的土地转让经营内容：土地开发商把土地有偿转让给房屋开发商或土地使用者形式：土地转让特点：土地产权（使用权）的横向流通

第三层次：三级市场上的土地转让经营内容：土地使用者之间的土地有偿转让形式：土地转让特点：土地产权（使用权）的横向流通三、城市房产经营（一）房产经营的概念房产经营是指对城市各种房屋（如厂房、住宅及商业等用房）进行的建造、维修、租赁、买卖等经营管理活动。（二）我国城市房产经营的内容和形式1、现房出售经营2、房产预售经营形式：付订金特点：期货房产、法律特征（主观权利）3、房产出租经营起因：使用者的经济承受能力、人员流动性特点：有限期的出租房屋使用权1.营销调研2.确定房地产营销计划的目标3.制定营销计划房地产楼盘的命名分析潜在的买主或租户确定房地产销售方式确定营销策略制定销售进度计划4.组织销售团队（包括招聘销售人员）5.开展销售工作1、房地产顺应型营销和主导型营销（1）房地产顺应型营销（2）房地产主导型营销二、房地产营销策略（主要依据4P策略）（一）房地产定位策略——营销策略选择的主要依据房地产定位——是指根据市场细分，确定楼盘档次，并将楼盘产品进行有目的性、有针对性的销售或推介的一种客户类型选择和产品品质选择。1、房地产定位的主要层次房地产市场定位在市场细分的基础上，选择目标市场房地产产品定位根据市场定位，选择并确定楼盘功能、品质、档次等2、房地产定位的准则（1）消费者（市场）导向准则定位的重心在于消费者的需求，对消费者的心理需求把握得越准，定位策略就越有效。成功的定位取决于：——是否与消费者需要相吻合（市场调研、市场预测、市场细分、市场选择；分析消费者消费心理和消费行为）（2）差别化准则在竞争的时代，唯有差别化，与众不同，才能使消费者易于将你的楼盘与对手的楼盘区别开来，才能占其心中一隅注意事项：在追求个性的同时，应该保持房地产品的共性，不能损害其基本的使用功能和产品质量差别化应该是消费者能够感知，并使消费者觉得是有效的（不论是心理上的效果，还是实实在在的使用效果）定位中的差异主要是房地产品的差异楼宇质量：你的楼盘选择的用料（包括建筑用料和装饰材料）是否比别人更好、更经久耐用？建筑风格：你的楼盘是否符合消费者对住宅时尚的追求或特别的审美要求？交通：你的楼盘出入的交通是否更为方便？舒适：你的楼盘的小区的绿化环境是否能让消费者觉得更为舒适享受？价格：楼盘的价格是否更为优惠？是否像楼盘本身一样具有吸引力？物业管理：楼盘所提供的物业管理服务是否比对手楼盘所提供的更为优质和完善？升值潜力：购买了你的楼盘，究竟能给买家多少潜在利益和好处？当然，定位中的差别因素远远不止这些，它还包括很多有形或无形的因素。你与对手楼盘的差别越多，你便掌握更多的优势。以下是一些在顺德、广州、深圳、北京较为突出的楼盘的定位（1）顺德碧桂园教育、五星级的家（2）广州奥园体育牌（3）丽江花园之“九如通津”智能化（4）光大花园健康（5）颐和山庄皇家园林（6）SOHO现代城