2021年房地产估价师考试.pdf

房地产估价案例与分析考试试题及答案解析

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸相应题号下）

（一）

甲房地产估价机构（如下简称甲机构）于8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发

放了抵押贷款。1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现价格比甲机构

当时评估价值低诸多，银行以为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构8月出

具估价报告进行复核估价。

请问：1．复核估价时应如何拟定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?

2．复核估价估价目和价值定义应如何表述?

（二）

甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价成果为7500万

元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并获得了政府主管部门批准。该项目重

新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价

机构评估其抵押价值，估价成果为9000万元。

请问：若上述两个估价成果均是合理，产生两者差别因素有哪些?

（三）

某都市规划建设一条环城公路，通过某商品住宅社区南侧。该社区已建成使用3年，共有

15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。建设环城公路需占用该社区500㎡绿地，并拆

除一幢面积为900㎡住宅楼。政府拟按规定进行关于补偿和补偿，委托房地产估价机构进行

评估。

请问：理论上政府补偿和补偿内容应涉及哪些方面?

二、单选题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题备选答案中只有1个最符合题意，

请将这个答案相应字母填在答题纸各小题相应括号内）

（一）

某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500

㎡，规划建筑面积为15000㎡。甲房地产开发公司（如下简称甲公司）于10月18日以出让

方式获得该项目用地，支付了地价款和3%契税，获得了国有土地使用证。至10月18日，

该项目已投入70%建设资金，完毕了主体构造，预测1年后可所有竣工。甲公司拟以该在

建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于10月18日抵押价值。经调查，当前

该区域同类商品住宅平均售价为6650元/㎡，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷

款年利率为7．47%，折现率为10%。

1．下列关于在建工程抵押表述中，对的是（）。

A．在建工程只有当已投入建设资金超过总投资35%时才可以设定抵押

B．在建工程只有当主体工程构造封顶时才可以设定抵押

C．在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设某些不能处置

D．在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权

2．若采用成本法和假设开发法中老式办法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选

用表述中，对的是（）。

A．成本法和假设开发法采用投资利润率相似

B．成本法采用投资润率高于假设开发法投资利润率

C．成本法采用投资利润率低于假设开发法投资利润率

D．成本法和假设开发法采用投资利润率不可比较

3．采用成本法估价时，土地某些以基准地价修正法计算单价为2300元/㎡，则土地总价为

（）。

A．1035．0

B．1066．1

C．1150．0

D．1184．5

4．采用假设开发法中钞票流量折现法估价时，开发完毕后房地产价值在估价时点为（）。

A．9734．2

B．10218．3

C．10407．5

D．10458．8

（二）

甲公司拥有一宗面积为80000㎡工业用地，地上建有面积为50000㎡厂房及10000㎡自用办

公楼。新一轮都市规划已将该区域调节为都市住宅区。

5．甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产价值，受托房地产估价机构

应（）。

A．按工业用途估价

B．按居住用途估价

C．按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值

D．先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合

6．受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，对的思路是（