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房地产信托融资的背景、模式、案例及其启示

一、房地产信托融资的背景

1、金融、土地政策系统性调控

央行于2004年6月13日下发了《关于房地产贷款管理若干问题的通知》，即著

名的121号文。121号文从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费

者按揭贷款等方面，控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业陷入到

了资金链条断裂的边缘。2004中央的出台的一系列政策更让房地产业感受到了

形势的严峻，这些政策的陆续出台，完全出乎房地产业原先普遍“先紧后松”的

政策预期，中央政府针对影响房地产投资的决定性要素土地、金融方面的紧缩政

策连续不断，而且在调控过程中采取了多方面的制度变革措施，使房地产土地、

金融政策在此番调控中系统化、体制化，具备了系统化制度性变革的特点，这些

政策不仅给短期的房地产业带来现实影响，而且将对房地产业中远期的发展产生

深刻影响。面对新的政策制度环境，房地产业原有的盈利模式和市场格局发生了

深刻的变化，融资问题，特别是中长期资金来源问题，成为了关系企业生存和发

展的关键因素。

2、房地产信托融资的放开

在银行为防范风险，对房地产贷款控制越来越严之时，房地产业不得不在银行贷

款融资之外寻找其他的融资途径，信托融资成为这段时间房地产融资的一大亮

点。2003年以来，房地产信托融资出现了一个“井喷”的现象，各种类型的信

托产品纷纷涌现，引发了一轮投资的热潮。而在法律法规方面，《信托法》、《信

托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》已经为房地

产信托融资奠定了基础。目前，中国银监会针对房地产信托融资业务，发布了《信

托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，《意见稿》中提出拟放

开信托合同的200份的限制，该《办法》的实施，将给房地产信托融资提供一个

更开阔的空间，同时，信托业务配套法规也陆续出台，使得房地产信托融资业务

趋于规范化、透明化，总体而言，房地产信托融资的前景比较乐观。

二、房地产信托的主要模式

1、房地产贷款信托

房地产贷款信托是指通过发行信托计划，募集资金后贷款给开发商使用，年限一

般为1~2年，年利率4.5％~8％，该模式操作简便，技术含量低，在前期的信托

产品中，占了很大比重，包括万科等大型房地产企业均采用过此种融资方式，但

该模式由于此类业务与商业银行常规业务具有强烈的重合性，信托公司劣势明

显。

2、房地产股权信托

此类信托是指信托投资公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，并

不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人签订协议，约定在一定

时间，相关当事人按约定价格（溢价部分为信托投资收益）回购信托投资公司的

股权或所有权。信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概

念，只要求在阶段时间内取得一个合理回报（年收益率一般在5％－8％之间），

并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要

求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权及大部分的利润。在这种模式下，房

地产企业除了实现融资目的外，还能够提高企业的信用等级。因为根据121号文

规定，房地产企业自有资金应不低于开发项目总投资的35%，而这35%必须是

所有者权益。通过信托资金的增资扩股，则可顺利的解决了这一难题，可谓一举

两得。

以浙江国信推出的“三墩颐景园房地产投资集合资金信托计划”为例，该产

品通过发行股权信托的方式融入资金1亿元人民币（年收益率为6.5％），完成对

杭州三盛颐景园房地产有限公司的增资，从而使得该开发商有资格继续从事相关

的房地产开发并获取后续银行资金的支持。该产品的创新之处在于赋予了信托产

品投资者一个期权，即在购买该产品的同时，不仅享受6.5%/年投资收益，而且

可以获得对该房产的优先购买权以及以九八折的价格购房。这一安排可实现发展

商与购房者的共赢，对于房地产商而言，不仅获取了房产开发的资金，并因此锁

定了潜在的购房对象，有利于未来项目的市场销售；而对于投资者而言，投资信

托产品的资金作为一项投资不仅获得了较高的投资收益，而且作为未来的购房者

还可以享受价格的折扣，即使投资者本身不购房，这个期权也可以通过某种方式

转移出去，获取一定比例的价差收益，这一点构成了投资该信托产品未来的潜在

收益，有利于形成产品销售的卖点。

深圳百仕达在“红树西岸”的营销上亦借助信托用了另一个奇招，百仕达发行

200份80万元为起点的信托计划，年固定回报为2.8％，就固定受益而言，红树

西岸信托产品年固定收益可能