购物中心招商调整攻略.docxVIP

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购物中心季度招商调整前提说明

购物中心招商调整一般分为合同到期调整与合同期内调整。其中，合同到期调整由资产部、综合业务部联合测算。

购物中心在什么情况下需要实行招商调整，主要是依据购物中心开业时间、经营情况、空铺情况。购物中心在不同的情况下进行招商调整，其前提也不相同。

下面以购物中心实行招商调整的三大依据为例进行说明，不满足审核条件的购物中心需进行招商调整。

1、以购物中心开业时间为招商调整依据

2、以购物中心经营情况为招商调整依据

根据商管2016年5月月度经营分析会要求，对开业满6个月以上购物中心进行经营分类。对各类别购物中心招商调整递增率作如下说明：

C、D类购物中心（经营困难购物中心）招商调整审核如下：

3、以购物中心空铺情况为招商调整依据

如产生实质性空铺，购物中心需在上报《季度招商调整方案》时，在备注中说明空铺期及事由。

对空铺调整的审核说明如下：

避免出现实质性空铺的措施：

各区域、购物中心对目标品牌资源需及时储备并跟进意向，同时加强空铺预警管理。

例如，租户的租售比在同业态连续3个月排名后三位或两次以上（含）、延迟缴费、人员货品不足等情况出现时，应提前做好空铺预警及招商调整方案。

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购物中心季度招商调整流程

1、购物中心季度招商调整流程

购物中心季度招商调整分为六个流程，分别为品牌落位调研、商务条件审核、租金测算、方案审批、招商执行与考核评审。

其中在品牌落位调研阶段需做好品牌储备、项目定位、业态规划等事宜，为接下来的招商调整做准备。

2、购物中心季度招商调整上报流程

各购物中心需在每季度最后1个月10日前提报次季度招商调整方案。CD类购物中心（经营困难购物中心）每季度第1个月10日前可补报一次本季度招商调整方案。

3、购物中心季度招商调整文件组成

购物中心在进行季度招商调整时，需充分准备以下资料文件：

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购物中心季度招商调整注意要点

注意要点1：调整计划应与资产租赁信息一致

购物中心季度招商调整计划审批表是否与资产租赁系统信息一致，如下表中的铺位编号、计租面积等信息，库外品牌需提前录入审批。

注意要点2：引进品牌与被调整品牌品类、级次一致

引进品牌时需满足以下条件：

①品牌级次、经营品类符合购物中心定位且跟周边业态相匹配；

②原则上品类不能变更，如确需变更，需在备注内说明原因；

③原则上新品牌级次不能低于原品牌；

④品牌未到期不允许提前续签，联发品牌有优先续约权；

⑤库外品牌需附介绍。

如下表中的拟调整品牌茗记甜品，属于餐饮品牌，符合购物中心定位；与被调整品牌福艺工艺同属于Z级次。

注意要点3：租金递增调整充分考虑同楼层、同品类品牌的租金状况

租金递增调整需注意以下方面：

①年度内有租决及大面积调整的项目，季度招商调整的租金递增应参照大调递增比例；

②租金递增除满足《购物中心招商管理办法》相关规定外，需充分考虑同楼层、同品类品牌的租金状况；

③面积、位置基本相当的同批次调整品牌，租金递增应基本持平；

④新合同环比递增零售不低于8%，餐饮不低于5%；

⑤新合同环比递增如遇切铺等特殊情况需注明起始日期；

⑥原则上无免租期。

如下表中的拟调整品牌漫8、茗记甜品如下：

注意要点4：租期制定尽量与周边品牌租期统一

租期制定需注意以下方面：

①原品牌合同剩余租期超过18个月，新品牌租期与原合同租期持平；

②原品牌合同剩余租期不满18个月，新品牌租期可适当延长一年；

③合同期尽量与租决期持平，无统一租决期，尽量与周边租期统一；

④租约到期日须避免与重大节假日重叠，根据实际情况租期应缩短1-3个月；

⑤非餐饮续签：原址续约不装修，租期不超过12个月；原址续约重新装修，租期不超过24个月；

⑥餐饮续签：原址续约不装修，租期不超过24个月；原址续约重新装修，租期不超过36个月；水吧、甜品等原址续签，且须重新装修，租期不超过12个月。

如下表中，被调整品牌福艺工艺与拟调整品牌漫8、茗记甜品的合同日期：

注意要点5：根据不同情况评定是否进行品牌调整

品牌调整因由需满足以下条件：

①是否存在空铺期；

②是否为经营预警品牌（正常租约到期除外），如不是预警品牌，原则上不允许临时上报招调，如必须审批，则须说明临时进行调整原因；

③明确续签超过12个月是否重新装修；

④是否为大学生创业商铺；

⑤调入餐饮品牌，需说明是否与场内现有经营品牌冲突；

⑥二次签批：说明已签批品牌掉铺原因及商务条件；

⑦租赁决策到期前6个月内的品牌调整，原则上不允许进行季度招商调整，特殊情况需说明；

⑧其它特殊说明（商铺位置、扶持政策、捆绑落位）

如下表，品牌调整因由需在备注中说明：

注意要点6：拟调整品牌信息重点审核

在审核拟调整品牌信息时，需重点审核其调整类别、租金、租金递增率、免租期、