发改投资〔2024〕1014号文点评.docx

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TOC\o1-2\h\z\u一、顶层设计再优化：资产扩围，加速发行 5

（一）1014号文拓宽试点范围，简化发行流程 5

（二）24年以来上市的项目审核较长，审核流程有待优化 7

（三）制度日益完善，规模较其他国家及地区仍有较大发展空间 10

二、C-REITS市场经营及收益回顾 11

（一）二季度C-REITS收入微升但可分配金额降幅较高 11

三、展望C-REITS投资价值 16

四、风险提示 17

图表索引

图1：按原始权益人性质区分的每季度C-REITs发行规模（单位：亿元） 9

图2：21Q3至24Q2收入总规模及增速（亿元） 12

图3：21Q3至24Q2可分配金额总规模及增速（亿元） 12

图4：21Q3至24Q2产业园区REITs资产总收入规模 12

图5：21Q3至24Q2高速公路REITs资产总收入规模 12

图6：21Q3至24Q2仓储物流REITs资产总收入规模 13

图7：21Q3至24Q2水电公用REITs资产总收入规模 13

图8：22Q4至24Q2保租房REITs资产总收入规模 13

图9：23Q2至24Q2新能源REITs资产总收入规模 13

图10：C-REITs行情走势 16

图11：已展开招标流程的拟发行项目（单位：个） 17

图12：24.07按资产类型区分拟发行项目（单位：个） 17

表1：1014号文主要内容及变化 6

表2：过审C-REITs项目的审核周期 7

表3：截至7月29日已发行上市的C-REITs 9

表4：各国及各地区REITs市场规模对比 11

表5：24年二季度C-REITs收入与可分配金额情况 13

一、顶层设计再优化：资产扩围，加速发行

（一）1014号文拓宽试点范围，简化发行流程

7月26日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金

（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号），进一步扩大资产范围，优化项目申报条件。

与《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）相比，新政策扩充了REITs试点行业范围。能源基础设施领域，新增太阳能发电、储能设施项目、清洁低碳、燃煤发电项目，保障性租赁住房领域，新增公共租赁住房项目、长期用于出租的市场化租赁住房项目以及专门为园区

入驻企业提供配套服务的租赁住房项目。文化旅游基础设施领域，在原“AAAAA”景区

基础上进一步扩充“AAAA”旅游景区。并新增养老设施等领域，丰富REITs种类，扩大市场规模。

加速发行方面，取消了原有的前期辅导环节，申报流程进一步简化。

发行项目层面的要求，由收益率承诺导向转变为现金流稳定性导向，此次转变的背后体现出监管部门强化C-REITs权益属性的逻辑。具体条款上，删除了“不动产项目预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低

于3.8%，特许经营权全周期IRR不低于5%”的要求，取而代之的是“近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，最近3个会计年度平均EBTIDA（或经营性净现金流），不低于未来3个会计年度平均预计EBTIDA（或经营性净现金流）的70%”。但另一方面，

由收益率约束的机制转变为现金流的约束机制也意味着对于项目发行规模上限的硬性约

束随之消失。

项目发行要求，在原先“首次发行基础设施REITs的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元”基础上增加“租赁住房项目和养老设施项目不低于8亿元”。明确对于行业共性原因导致缺乏可扩募资产的项目，以及首次发行规模超50亿元的项目，可适当放宽可扩募资产的规模要求。

合规要求方面主要集中于补贴限制、规范资产范围以及土地方面。细化补贴比例方面，要求收入来源含地方政府补贴的，应为按行业统一规定提供的补贴，且近3年每年补贴金额占项目年度总收入比例原则上不超过15%。资产范围方面，1014号文首次明确，

项目底层资产应确保完整性，项目原则上应将实现资产功能作用所必需的、不可分割的各组成部分完整纳入底层资产范围；特殊情况下无法全部纳入底层资产的,应采取有力举措保障底层资产运营管理的稳定性。对于园区基础设施等项目，鼓励将资产所属同一建筑物全部纳入底层资产，特殊情况下未纳入部分资产占单体建筑的面积原则上不得超过

30%，最高不得超过50%。土地方面，此次1014号文首次提出提出如使用集体土地，应

说明集体土地产权人与项目公司之间的关系，提供相关协议文件，以及订立该等协议经相关有权主体同意情况。如存在外部