这几类老破小！需尽快置换！.docx

当下的北京二手房市场，“老破小”在成交中仍然占据很大比例，在北京这样的一线城市，由于配套上的优势明显，市场对“老破小”住宅仍有很高的需求度。

但是我们看到，随着“老破小”挂牌量走高，卖房竞争增大，“老破小”之间的价格走势，也出现了分化。位于核心区的配套成熟、小区维护好的“老破小”，在当下市场明显比郊区“老破小”更抗跌。

但即使是五环内，也不是所有的“老破小”都适合长时间持有。哪些类型的“老破小”，我们建议卖出置换？

1.?建筑年代在1990年以前的“老破小”

建筑年代久远的“老破小”缺点明显：一是早期的小区很多是砖混结构，可能存在安全隐患；二是很多老小区户型布局不合理，而且改动空间小，不符合现代居住需求；三是小区设施陈旧，如水电管线老化，需要频繁维修；此外，太老的小区银行贷款受限，影响其流动性。

除非有上学需求，这类小区的流动性一般较差。

2.?远离地铁的“老破小”

购买“老破小”的很多是年轻的刚需群体，他们一般对上班通勤时间的要求比较高，没有地铁的“老破小”交通通达性差，需要依赖个人车辆或其他地面交通，增加了通勤时间和成本；其次，远离了地铁带来的商业、教育和医疗资源，生活便利性降低；最后，不靠近地铁的“老破小”一般租金低、难出租。

3.?和周边相比，房龄不占优势的“老破小”

房子是否好卖，不仅取决于这个区域的需求，还跟这个区域的供给密切相关。一般来说，在周边配套半斤八两的情况下，如果你周边有大量房龄比你新的“老破小”，房子卖出的难度会极大增加。如果碰上市场下行，可能需要做出很大的价格让步才能成交，这类房子建议置换成同区域房龄更有优势的房源。

4.?没有独立院落的“老破小”

没有小区独立院落的“老破小”，一是缺乏户外休闲区域，绿化和环境美化程度有限，影响居住环境；二是缺少物业管理和监控，安全性低；三是没有院落的小区一般都位于道路两边，噪音和干扰可能较大，影响居住舒适度；四是可能缺乏停车位，停车不便。

持有这类“老破小”的人建议置换到同区域有院子的小区，居住体验上会显著提高。

5.?无电梯的顶层“老破小”

随着时间推移，接受无电梯顶层“老破小”的群体只会越来越少。首先，对于家中有老人和小孩的家庭，爬楼梯不方便；其次，现在工作压力大，多数年轻人也不愿意在下班之后还爬六七层楼梯，顶层“老破小”在年轻人当中的接受度也越来越低。还有关键的一点，顶层“老破小”保温和防水很多都存在老化问题，可能面临冬冷夏热和漏水现象。

建议持有这类“老破小”的业主，合理调整报价，尽快卖出。

6.?异形户型的“老破小”

北京的二手房市场，存在很多异形户型的“老破小”，这类房子一是户型空间利用率低，往往难以找到合适的家具，造成浪费；二是异形户型的通风和采光一般会受限，室内光线和空气流通不足；三是不规则的空间布局可能影响居住的舒适度，比如造成动线不合理，影响日常生活的便利性。

异形户型居住不便，市场对异形户型的接受度普遍比较低。随着北京住房的不断更新，户型设计也越来越合理，未来异形户型的“老破小”在市场上的竞争力也会越来越弱。

一方面，北京二手挂牌量多，所以上面这些存在明显缺点的“老破小”，卖出难度会显著增加，建议这类业主在加快置换节奏，尽早置换成更优质的资产。

另一方面，“老破小”上车门槛低，周边配套成熟，价格对刚需比较友好，只要认真筛选，一些性价比高的优质“老破小”，也不失为年轻人留在主城区的新选择。