2023北京楼市政策盘点解析.docx

12月14日，北京发布了楼市新政，这次政策的力度可以说是空前的，涉及首付比例调整、贷款利率下调、非普住宅线调整等。

昨天政策的一些主要内容，对于购房人来说都是实实在在的利好。

①降首付：首套房首付调整为30%，二套房城六区为50%，城六区外为40%（公积金和商贷一致）。之前二套房首付之前最高八成，如今最低下降到四成。

②降利率：城六区内首套房贷利率为4.3%，城六区外4.2%；二套房城六区为4.8%，城六区外4.75%。对比之前首套4.75%，二套5.25%，降幅明显。

③房贷（包括公积金和商贷）最长年限由此前的25年调整为30年。如首套房300万纯商贷，贷款年限由25年延长至30年，贷款利率由4.75%变成4.2%，月供每月下降约2400元。

④调整普通住宅认定标准：五环以内单价≤8.5万元/平米；五环到六环单价≤6.5万元/平米；六环外单价≤4.5万元/平米，即可被认定为普通住宅（需同时满足小区容积率在1.0及以上，房屋面积≤144平米）。调整后，北京超7成的房子都符合普通住宅标准。

首付、利率和贷款年限从即日起开始执行新的政策，普通住宅认定标准从2024年1月1日开始执行。

北京从今年9月1日开始执行“认房不认贷”，现在北京购房只要家庭名下无房，无论有没有贷款记录、房贷有没有还清，申请贷款时都算首套。

而且从2022年10月1日开始到2025年底，在北京一年内完成“卖一买一”，可享受退减个税的优惠，尤其是对于第一套房子原值低的业主来说，一下可以省几十万的个税。

这次新政，再加上之前执行的“认房不认贷”，对于换房群体可以说非常友好了。之前有贷款记录被认定为二套的、因为普通住宅线过低被认定为非普住宅的，首付从七八成降到了最低三成，贷款利率降到了最低4.2%，如果是满两年的非普住宅新政后变普通住宅，增值税免征，又能最少省个几万十几万的税费。

现在对于买房尤其是换房的人来说，年前是一个非常的时机。首先是现在年底降价房源增多，对于咱们买房来说现在价格和年初相比已经非常划算。其次这次新政出来后，也代表着北京房价这轮下跌基本见底了。这轮放松释放的购买力从年底到明年小阳春会逐步释放，一旦置换的链条打通了，市场情绪的转变只是一瞬间的事。

从宏观上说，在年底中央经济会议上，有个新提法叫“先立后破”，对于房地产也是这样，先救起来，再慢慢推动转型。14日北京和上海同步放松了调控，说明国家对救房地产的态度已经非常明确了。从国际大环境看，美联储明年降息的预期已经打开，没有了人民币贬值的压力之后，预计明年无论是货币还是信贷政策，肯定会更加激进，到那时候明年房价尤其是北京这样的城市真的不好预测。

新政出来后有些卖房业主的预期已经开始发生变化了，但预测，至少到年前，市场整体价格还是会比较平稳，所以想上车的客户尽量抓住年前这段平稳期，万一明年市场有变化，选房都会变得匆匆忙忙很被动。