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图27:房屋竣工面积:累计同比(%) 11
图28:房屋竣工面积:单月同比(%) 11
图29:房屋竣工面积:单月值(万平方米) 11
图30:上半年竣工面积占全年竣工面积的比例 11
图31:房屋竣工面积预测图 12
图32:房屋竣工面积同比预测图 12
图33:房地产开发投资:累计同比(%) 12
图34:房地产开发投资:单月同比(%) 12
图35:施工强度:12个月滚动值(元/平) 13
图36:土地购置费(T)与成交土地出让金(T-12)线性拟合 13
图37:房地产开发投资预测图 13
图38:房地产开发投资同比预测图 13
图39:统计局70城住宅价格指数:当月同比(%) 13
图40:统计局70城住宅价格指数:当月环比(%) 13
图41:统计局70城新建商品住宅价格指数(2013/12=100) 14
图42:统计局70城二手住宅价格指数(2013/12=100) 14
图43:统计局70城2024/6新房价格指数分布图 15
图44:统计局70城2024/6新房价格指数对应历史位置 15
图45:统计局70城2024/6二手房价格指数分布图 15
图46:统计局70城2024/6二手房价格指数对应历史位置 15
图47:新房与二手房价格涨幅差距 16
图48:新房与二手房价格分布 16
销售:预计2024年商品房销售面积为9.57亿平,同比-14.3%;销售金额为
9.58万亿元,同比-17.9%
2024年1-6月商品房累计销售面积同比增速为-19.0%、前值为-20.3%;累计销售金额同比增速为-25.0%、前值为-27.9%。其中,6月商品房销售面积同比增速为-14.5%、前值为-20.7%;销售金额同比增速为-14.3%、前值为-26.4%。
图1:商品房销售金额:累计同比(%) 图2:商品房销售金额:单月同比(%)
资料来源:iFinD, 资料来源:iFinD,
图3:商品房销售面积:累计同比(%) 图4:商品房销售面积:单月同比(%)
资料来源:iFinD, 资料来源:iFinD,
从图5可以观察到,商品房销售具有明显的季节性特征,每个季度末(3月、6月、9月、12月)基本都是当年的销售高点。
造成销售季节性的原因,我们认为有以下几点:
优化财务指标。房企可能在季度末的财报期加大销售力度,推动现金回笼,优化财报的财务指标。
完成年度目标。房企设定年度销售目标,通常需要在年中和年末冲业绩,因此会加强推盘销售力度。
气候及假期的影响。1-2月份包含春节假期且紧邻12月销售高峰,造成了一季度的销售普遍较低。7-8月气候炎热并且紧邻年中销售高点,也可能影响看房积极性,形成了销售低谷。
图5:商品房销售面积:单月值(万平方米)
资料来源:iFinD,
结合图6与图7的历史占比分布来看,2006年之后,各季度销售面积分布可以大致分为2006-2012、2013-2019、2020-2023三个阶段。
1)2006-2012:各季度占比变化较小,1季度和4季度占比波动相对较大,此阶段2季度的占比波动最小。
2)2013-2019:2季度和3季度占比波动相对较大,4季度占比持续下降,2季度占比有所提升,此阶段3
季度占比波动最小。
3)2020-2023:2020年疫情对1季度和4季度的销售分布产生了较大冲击,使得2020年1季度占比大幅
度下降,此后几年1季度占比持续升高,4季度占比明显降低。此阶段2季度和3季度占比相对稳定,2季度占比波动最小。
结合历史走势和3个阶段的特点来看,2季度和3季度的销售占比历史波动较小,即便在2020年疫情冲击
后,占比变化也比较小。我们分别选取3个阶段中2季度的销售占比中位值为基础,计算2024年的销售面积。
情景1:选取2006-2012区间,2季度的占比中位值23.7%作为2024年的假设值。由2024年2季度销售
面积可以求得2024年的销售面积为10.67亿平
情景2:选取2013-2019区间,2季度的占比中位25.4%作为2024年的假设值。由2024年2季度销售面
积可以求得2024年的销售面积为9.93亿平
情景3:选取2020-2023区间,2季度的占比中位值27.4%作为2024年的假设值。由2024年2季度销售
面可以求得202
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