房地产行业跟踪报告:如何看“地王”和产品快速迭代.docx

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TOC\o1-1\h\z\u一、豪宅热销和“地王”怎么看? 4

二、房企“卷产品”的背后 7

三、投资逻辑 9

四、风险提示 9

图表目录

图表1 绿城地块紧邻启元、汇元玺两个近期开盘的新房项目 4

图表2 汇元玺住宅销售均价13.1万元/平,与绿城地块成交楼面价基本持平 4

图表3 2024年上半年上海总价2500万以上新房成交套数约2025套,超过过往全年成

交量 5

图表4 2024-2026年上海总价2500万以上新房预计供应超过1.6万套 5

图表5 绿城竞得的上海徐汇区“地王”,前身为商办用地 5

图表6 2024年杭州计划“商改住”的部分地块情况 5

图表7 深圳后海片区两宗商业服务业性质用地转性为商服+居住用地 6

图表8 2021、2022年上海新房市场火热,新房开盘当日去化率高达80%、71% 7

图表9 项目打造1500平米会所,配置泳池、健身房、会客厅等空间 7

图表10 主卧空间采用270度转角窗设计 7

图表11《成都市城市规划管理技术规定2024》改善了住宅设计细节要求,意在提升住宅居住舒适度 8

图表12 武汉城建金地和悦户型设计有比较大的赠送面积 9

图表13 中建壹品在武汉光谷尝试开发第四代住宅 9

在存量供给相对过剩(包括二手房和在售新房)的情况下,开发商的优选策略是生产价格锚之外的产品,并实现快速去化,1)一个方向是目前仍然稀缺的豪宅,甚至部分城市

还存在一定的价格倒挂保护;2)另一个方向是,利用规划文件调整,在价格不变的情况下,大幅提升产品品质,如提高得房率、改善户型、探索“第四代住宅”等,以差异化产品来对抗二手房分流需求的影响。如何理解近期楼市的现象,我们分别从热门地块的豪宅和产品迭代提速两个角度剖析。

一、豪宅热销和“地王”怎么看?

短期来看,房企投资策略高度趋同,都聚焦核心城市核心区高确定性地块,但竞争也让地块价格抬升,或对利润率形成一定侵蚀。1)2024年8月7日,上海出让徐汇区斜土街道xh128D-07地块,最终由绿城中国获取,总成交价约48亿元,成交楼面价约13.1万元/平米,溢价率30%,刷新全国单价最高地块记录;而同日出让的其余3幅地块,分别

位于青浦重固、奉贤新城、浦东北蔡,均以底价成交。2)我们在《提估值需要资产端新模式》报告中提到,过去由于土储增值的存在,房企的业务模式较为多元化,包括低能级城市加预售杠杆、城市运营、商业地产勾地等,房企通过多种渠道解决资产来源的问题,在一定程度上差异化竞争。但当前,当土储增值模式不再,叠加高杠杆被动压低风险偏好,房企只能布局核心区域确定性地块,从而导致此类地块高溢价率成交。以徐汇区绿城竞得的地块为例,该地块紧邻汇元玺、启元2个住宅楼盘,汇元玺2023年入市,

住宅销售均价约13.1万元/平,与绿城地块楼面价基本持平,而启元销售均价约17.8万元/平,2024年5月开盘,认筹率236%。

图表1 绿城地块紧邻启元、汇元玺两个近期开盘的新房项目

图表2 汇元玺住宅销售均价13.1万元/平,与绿城地块成交楼面价基本持平

开盘时间

开盘时间 住宅销售均价

(万元/平)

住宅套数

(套)

认筹率

汇元玺 2023年11月

13.1

526

286?

启元

2024年5月

17.8

80

236?

资料来源:今日房产 资料来源:第一财经,

长期来看,豪宅热度较高本质是替代品少,价格基础不容易受到冲击,但一旦供给量增加,则也可能会存在比价压力。豪宅热度较高的本质是替代品少,在房价中枢下行时受

冲击较小,但这种保护并非长期的,一旦豪宅供应量加大,居民也会基于比价形成价格锚。2024年上半年上海总价2500万以上成交的新房套数约2025套,超过过往全年成交量,二手房豪宅被新房豪宅冲击,导致成交放缓,部分品质相对较差的豪宅被迫向下比价。而2024-2026年上海2500万总价以上的新房预计供应套数超过1.6万套,有比较大的潜在供应压力,预计豪宅热销持续时间有限。

图表3 2024年上半年上海总价2500万以上新房成交

套数约2025套,超过过往全年成交量

图表4 2024-2026年上海总价2500万以上新房预计供

应超过1.6万套

2500

6000

2000

5000

1500

4000

1000

500

0

3000

2000

1000

0

黄浦区 静安区 浦东新区 杨浦区 虹口区

上海2500万以上新房成交(套) 2024-2026年上海总价2500万以上新房预计供应(套)

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