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房地产不良项目的投资处置策略

在如今经济持续去杠杆的宏观背景下，房地产“不良”时代已经开启。数据显示，2023年前三季度中国中信金融资产全年新增收购不良资产包129个，债权规模超800亿元，同比增长119%。与“存量”的房地产市场相比，不良资产处置增长空间更大。很多人因此钟情于“房地产不良资产”这一赛道，想要在此领域深耕。下面就房地产不良资产项目投资处置的一些技巧简单地予以罗列。

首先，房地产不良资产项目从投资初始到退出，大致流程如下：

1.获取项目信息：获取项目信息的途径非常广泛，可以从债权人、债务人、中介机构、法院政府等等途径获得，也可以从各类公开新闻或网站中获得，可靠信息的来源因人而异。

2.项目筛选：获取项目信息后，需对项目进行刷选。对项目的刷选，一方面需考虑项目本身的投资价值，另一方面则需根据投资目的。结合两方面的因素，再考虑投资者本身在项目中能发挥的作用，投资者需大概需重点考虑以下三方面因素：物（项目是否具有投资价值）、人（是否配备解决项目困境的人才）、钱（资金是否到位）。

3.尽职调查：尽职调查在项目投资中有着举足轻重的作用，投资者是否能够准确、全面地了解目标项目，对目标项目的判断是否准确，依赖的基础数据和信息便源于尽职调查。一般而言，投资者会聘请律师事务所、会计师事务所、评估公司等中介机构对目标项目进行尽职调查，由中介机构出具尽职调查报告。

4.收购债权：收购债权可从如下两个方面入手：（1）收购不良债权资产包；（2）收购单一债权和困境房地产项目。银行将不同债权资产打包整体转让，形成不良债权资产包。通过收购不良债权资产包，可一次性获得多个项目的债权，投资者可根据自己的人力物力决定收购的资产包的大小。而有房地产背景的投资者，一般更青睐于单一债权和困境房地产项目，因其目标往往在于拿到资产，获得后端的资产盘活增值收益。

5.商定交易结构：收购债权后，如何在项目中变为收益，需与债务人或其他债权人进行协商。交易结构与债权收购有时候是同时的，尤其在收购单一债权或困境房地产项目时，收购债权时便需与债务人或其他各方协商好交易结构，如何交易，如何在项目中解困，如何在项目中获益，这些因素反过来也直接与收购价格关联，因而需在债权收购时商定好。

6.项目退出：项目退出一般有两种形式：（1）钱：赚取债权利润；（2）物：获得房地产。对于侧重不良债权资产投资的投资者而言，快速切入，快速提升债权价值后变现，赚取债权利润是其目标。对于侧重获取房地产的投资者而言，通过收购债权获取房地产项目，解决项目遇到的困境，盘活资产，赚取资产盘活增值收益。

至于房地产不良资产项目的处置方法，

（一）对于侧重通过不良资产项目赚取投资利润的投资者，常见的处置方法如下：

1.处置抵押物：一般而言，由于所持有的债权对案涉房地产项目享有抵押权，即具有优先受偿权，如能够通过司法拍卖的方式对抵押物进行公开拍卖处置，则可以此实现债权。但是，处于困境中的房地产项目，往往由于各种问题，如产权不清晰、评估价格较高等，直接处置抵押物可能存在各种障碍和困难。

2.债权转让：由于此类投资者收购债权非取得房地产项目本身，因此只要所收购的债权通过处理得以增值，便可选择将债权转让，以获取利润。困境的房地产不良资产项目，由于多种原因导致成为不良，只要债权持有者能够解决项目中的一个或几个难题，如帮助债务人度过暂时性的资金困境、帮助项目完善某方面审批手续等，便可能使得项目本身增值，进而使持有项目的债权增值，增值后以债权转让的形式获得利润。

（二）对于侧重通过不良资产项目获得房地产的投资者，常见的处置方法如下：

1.以物抵债：由于房地产本身的价值一般较高，如债权人发现债务人确已无能力偿还债务，或者债务人或目标项目对外负有多种债务，且债务人的财产无法全部清偿其负债，债权人可以通过以物抵债的形式取得该房地产项目的物权，以此实现债权。但是，此种方式要求债权人本身具有操盘、运营目标项目的能力，可以通过改建、联合开发或其他方式提升房地产项目本身的价值。

2.债转股：如果债务人公司本身具备发展潜力，具备经营前景，债权人也可通过债转股的方式持有债务人公司的股权，并获得该公司的经营、管理、决策等权利，通过持股的方式获得项目资产。如果债权人存在借壳上市、获得特殊牌照、绕开准入门槛等特殊目的，该种方式不失为一种较好的选择。

3.盘活重整：对于本身尚属优质的房地产项目，由于债务人的原因，而非房地产项目本身的原因，如债务人暂时性资金短缺所引发的不良项目，可以考虑通过引进新的资金方、引入专业的管理团队等方式盘活重整以实现债权。

4.破产重整：破产重整是企业破产法新引入的一项制度，是指专门针对可能或已经具备破产原因但又有维持价值和再生希望的企业，经由各方利害关系人的申请，在法院的主持和利害关系人的参与下，进