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物业管理纠纷中事实服务认定

浅述物业管理纠纷中事实服务的认定

2021年10月1日，《最高人民法院关于审理物业服务

纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）

开始施行，多家新闻媒体围绕最让老百姓关注的“物业事实

服务行为”进行了报道：“按照相关法律规定，选聘和解聘

物业服务企业由业主共同决定，然而小区的业主在自主选择

物业公司的时候，经常会遇到阻力，被解聘的企业仍然继续

逗留，并以事实服务为由继续收费的情况时有发生。该解释

中规定：物业公司被解聘以后，以存在事实上的物业服务关

系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业

费的，人民法院不予支持。因此，事实服务的概念将被淘汰，

物业公司一旦被解聘将不能再向业主收取物业服务费。”由

此，物业事实服务行为已从物业服务中出局成为众多业主们

和物业服务企业热议的话题。

诚然，近年来伴随着我国房地产行业的蓬勃、快速发

展，物业管理方与业主之间的物业管理纠纷案件数量逐年成

倍增长，涉及收取物业服务费的问题在纠纷中占了很大的比

例。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和

物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施

设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域

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内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理的基础是业主与

物业服务企业签订物业服务合同，合同标的是“物业服务”，

物业服务企业按照合同向业主提供相关服务，业主在享受物

业服务的同时向服务提供方支付物业服务费。由于物业服务

合同中交易的是服务，而服务质量又是影响物业服务合同正

常履行的因素，加之我国现阶段的物业服务企业自身管理制

度不规范、规章执行不力，服务提供方的服务得不到服务需

求方的认可，因收取物业服务费产生的纠纷层出不穷。

一、《解释》施行之前的纠纷处理概况

在此讨论的仅仅是在物业服务合同到期后收取物业

服务费纠纷的处理情况。无论如何处理，都有一个不容辩驳

的大前提——物业事实服务行为。何为事实服务？物业服务

企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事

实上接受了物业服务的，物业服务企业可以要求业主交纳相

应的物业服务费用，也正是物业事实服务行为构成了物业服

务企业请求权的基础。在司法案例中，无论业主们对事实服

务的概念如何不解和不满，但是解决纠纷的平台恰恰是以物

业事实服务理论为基础，物业服务企业和业主也正是在这个

平台上开始拨弄自己的算盘。

物业管理纠纷的解决过程是物业服务企业与业主调

解协商的过程，结果势必会让原被告双方均放弃自己的部分

利益。物业服务企业一般会将业主拖欠物业管理费而产生的

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滞纳金一并列入诉讼请求，好让自己在放弃利益时有更大的

空间。其实，物业服务企业虽然理直气壮的起诉业主追讨物

业管理费，其实他们内心何尝不知道自己的物业服务确实存

在问题，服务质量差必然会导致被众多的业主们“杀价”，

因此物业服务企业就先用滞纳金来投石问路。在实践中，因

拖欠物业产生的滞纳金比实际未缴的物业服务费高出许多

的案例非常多，物业服务企业往往会在与业主们协商半晌后，

将放弃滞纳金作为己方做出的利益让步。而在这个过程中，

业主要做的便是将物业服务不满意之处一条一条摆出来，这

若干条不满意正是业主对物业服务费“杀价”的资本。业主

常说自己小区的物业服务质量最差，用“没有最差，只有更

差”这句话来评价若干案例中众多物业服务企业的服务很是

恰当。因此，多数物业管理纠纷中的物业服务费问题，正是

在业主以物业服务质量存在问题为由不断“杀价”，物业服

务企业放弃滞纳金、放弃诉讼费、放弃部分物业服务费等“降

价”行为中得以解决。

二、《解释》施行之后的纠纷处理模式

（一）时间条件

在此我们仍是仅仅讨论物业服务合同到期后，物业服

务企业以事实服务为由要求业主支付物业服务费的情况。在

此时，物业服务企业请求业主支付的物业服务费应当分成两

个阶段来看：

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其一