发达国家政府在房地产市场中的政策干预及其借鉴意义.ppt

组员：俞佳娜魏玉婷张植铭王世伟;政府干预房地产市场的理由;政府对房地产市场的干预：;一、政府对房地产市场的数量调节：;

;;国有土地占全国面积的72％，房地产市场上政府是最大的土地供给者，而且是居民住宅的最主要的供给者。在规划和土地开发本钱上，一般商业用地比住宅用地价格高10倍以上，因此，为保障住宅用地的供给，除了由建屋开展局直接提供住宅以外，政府还对那些想改变土地用途的用户收取高昂的溢价费用。

土地在法律上全部归英王所有，个人、企业及社会团体仅拥有土地使用权。国家通过对土地一级市场的控制获得大量的批租收入，并通过一级市场的管理和调控有效地调节土地二级交易市场的供求，保持房地产市场供求的根本平衡。;(二)公共住房制度

公共住房制度是政府对房地产市场进行干预最直接的手段，除了平抑房地产市场的供求矛盾以外，公共住房制度还是保持社会稳定、提高国民福利的重要措施，因此，它并不仅仅是一项单一的经济政策。

政府提供公共住房大致有两种方式：直接介入和通过社会团体、非赢利性组织等机构间接介入。

;1、直接介入住房供给

;2、间接提供公共住房;

;二、政府对房地产市场的价风格节：;(一)向房地产开发商提供的供给补贴政策

;在二战中大量住房毁于战火，为迅速建设大批新住宅，原西德政府向私营房地产商提供无息贷款。同时还规定，向同意为低收人家庭建造或改建住房的私营开发企业提供低于市场利率的贷款，条件是它们必须降低出租租金。

在一战以后，为解决复员士兵的住房问题，英国政府也对提供开发住宅的私人公司提供补贴，刺激供给，并在1919年推出了以地方政府为主的“兴建住宅补贴”。

作为典型的高福利国家，瑞典对开发商的补贴比其他国家更明显。二战以后，瑞典政府提出了“低资金、低租金”的住房方案。所谓的资金就是由政府补贴大量的贷款利息来维持建房的低本钱，开发商可以从银行或通过专门的住房金融贷款机构，以低于市场利率的价格贷到款用于规定的住宅类型建设。;美国的供给补贴形成了从联邦到地方政府的一整套比较完整的体系。其中又主要分为公共住房供给补贴和私有建房机构出租住房供给补贴。

公共住房供给补贴主要采取免税的联邦政府债券，当联邦政府付清这些债券以后，公共住房由地方政府所有。联邦政府为旧公共住房的更新和维护提供补贴。私有建房机构的补贴主要有政府每年向私有机构支付房租和建房加运行本钱之间差额。建设低收入住房的私有建房机构和地方政府建房机构向联邦政府住房和城市开展部(简称“HUD”)申请，由其支付合理市价房租与低收入住户实际支付租金之间的差额。;(二)向住房需求者提供财政补贴;随着20世纪70年代房地产市场的主要矛盾已经由住房短缺变为贫困者的住房支出在其收入中比重过大，各兴旺市场经济国家也纷纷把补贴重点向购房者和租户转移。

美国1968年的住房和城市开展法突出了对住房需求者提供补贴的思想，而1974年的住房与社区开展法中的租金援助第8条款更是取代了1968年住房法的补贴方案，把联邦住房援助从住房供给者转向需求者。

同一时期，瑞典在1968年取消了对住房生产的贷款补贴，把政府建房抵押贷款利率提高到市场水平，同时扩大了对各类困难人群的房租补贴。

荷兰从1967年开始逐步减少政府对住房建设贴息，并引入了房租补贴政策。

前联邦德国那么从1956年起实行针对中低收入家庭的有限度的房租补贴，并在1970年通过立法推广到所有家庭。;对供给方的补贴对二战以后迅速改变住房短缺的状况起了重大的作用，随着房地产市场主要矛盾的转换那么使得补贴由供给方向需求方转变，这不仅仅是为了减少经济学上无谓的效率损失，更是表达社会公平，提高社会居民整体福利的制度安排。;三、政府干预房地产市场的政策特点及其对中国的借鉴意义：;(二)对中国房地产政策的借鉴意义

1、通过土地供给干预房地产市场必须要和城市规划、税收等微调政策结合起来才能取得较好的效果

由于缺乏整体规划和相应的微调政策手段，我国1990年放开土地使用权直接导致了1992、1993年的房地产泡沫，不仅没有增加住房的有效供给，而且给宏观经济带来了负面的后果。1998年全面停止福利分房以后，土地供给就成为政府干预房地产市场的主要数量调节手段。然而，一直到现在，由规划和税收体系构成的灵活、引导性的干预体系仍然没有建立起来，采取的仍然是事后的行政性干预。;2、政府的价风格节政策应当向需求方倾斜

当前中国房地产市场的主要矛盾在于需求缺乏，特别是商品住宅需求缺乏使得1998年以后个人购房增长率下降，商品住宅空置率上升。

政府在对房地产市场进行